Hiện nay, tại nhiều địa phương trên cả nước vẫn còn tồn tại thực trạng các chủ trang trại, những hộ dân thuê đất hoặc mua đất nông nghiệp rồi xây nhà cấp 4 trái phép. Không những thế, số trường hợp vi phạm ngày càng tăng, việc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích làm ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch xây dựng nông thôn mới ở các địa phương và gây khó khăn cho nhà nước trong công tác quản lý đất đai.

Tham khảo một số mẫu đất nền đang được rao bán tại TPHCM:

Nguyên nhân là do một số hộ dân chưa nắm rõ các thủ tục pháp lý về xây dựng trang trại, thêm vào đó là nhu cầu về nhà ở nên đã dẫn đến những sai phạm trong việc sử dụng đất không đúng mục đích. Khi bị cơ quan chức năng kiểm tra và phát hiện, họ sẵn sàng chấp nhận nộp phạt rồi sau đó còn xin số nhà, xin kéo điện vào, lâu dần thì xin hợp thức hóa cho căn nhà.

Trước tình hình này, việc cần làm trước mắt là phải tuyên truyền cho người dân hiểu rằng: khi mua đất nông nghiệp để làm trang trại, muốn được xây nhà cấp 4 trên mảnh đất đó thì họ phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tìm hiểu những mảnh đất nông nghiệp trên RaoXYZ Nhà:

Làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi mua đất nông nghiệp, nếu người dân có nhu cầu xây nhà cấp 4 trên đó để tiện chăm sóc và theo dõi việc đồng án thì trước hết cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có được giấy chứng nhận có ghi rõ mục đích sử dụng đất là để ở, nhưng khu đất đó phải thỏa mãn những điều kiện sau:

• Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
• Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
• Sau đó, người dân cần nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng, đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Xử lý vi phạm

Nếu không thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không được UBND cấp có thẩm quyền cho phép, bị xem là sử dụng đất không đúng mục đích. Người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 200.000 đồng đến 30.000.000 đồng tùy theo hậu quả của hành vi vi phạm. Ngoài ra còn bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất.

Tham khảo một số nhà cấp 4 tại TPHCM:

Tuy nhiên nếu hộ gia đình, cá nhân nào chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo qui định tại điều 1 quyết định 2746/2006/QÐ-BTC ngày 18-8-2006 của bộ trưởng Bộ Tài chính.

Xin giấy phép xây dựng

Quy định của Chính phủ về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng.
• Trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, phải tiến hành làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định.

Xử lý vi phạm
Tại điều 10 Luật xây dựng 2003 quy định: hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây

• Xử phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng.
• Đình chỉ thi công, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm.
• Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
• Buộc bồi thường thiệt hại do hành chính vi phạm gây ra.
• Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

Việc xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp là thực tế đã tồn tại từ rất lâu. Để hạn chế những vi phạm này, ngoài việc tuyên truyền cho người dân nắm bắt chính sách pháp luật của Nhà nước thì công tác quản lý đất đai phải được quan tâm đúng mức. Bên cạnh đó, theo kiến nghị của một số nhà quản lý địa phương, nếu người dân mua đất nông nghiệp và có nhu cầu xây nhà trên đó thì Nhà nước nên cho phép xây dựng để dễ kiểm soát, còn thửa đất thì vẫn không được phép chuyển đổi sang đất ở. Điều này vừa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, vừa đáp ứng được mục đích đền bù sau này.

Hiện nay, một số trang đăng tin rao vặt hoặc các diễn đàn bất động sản đều có đăng nhiều thông tin mua bán đất nông nghiệp đã có sẵn nhà ở kiên cố, vì thế, trước khi quyết định mua, người dân nên tìm hiểu xem chủ đất đã thực hiện đúng các thủ tục pháp lý hay chưa để tránh những rắc rối về sau.