Thông thường, tỷ giá biến động sẽ kéo theo sự dịch chuyển của xu hướng dòng tiền. Ảnh hưởng không nhỏ đến các lĩnh vực kinh tế. Riêng với bất động sản, những khía cạnh nào sẽ chịu ảnh hưởng trước sự biến động khá lớn về tỷ giá như vậy? Cùng RaoXYZ tìm hiểu qua những chia sẻ dưới đây nhé!

Trước khi tìm hiểu những ảnh hưởng khi xảy ra biến động tỷ giá đối với thị trường nhà đất, bạn cần hiểu:

Tỷ giá là gì?

Đó là mức giá tại một thời điểm đồng tiền của một quốc gia hay khu vực có thể được chuyển đổi sang đồng tiền của quốc gia hay khu vực khác. Được tính bằng số đơn vị nội tệ trên một đơn vị ngoại tệ. Khi giá trị đồng tiền tại thời điểm bị giảm đồng nghĩa với việc đồng nội tệ lên giá và ngoại tệ giảm giá. Ngược lại, nếu tăng thì đồng nội tệ giảm còn ngoại tệ sẽ lên giá.

Hiện nay, nó được niêm yết theo thị trường giao dịch. Có nghĩa là đồng tiền yết giá đứng trước, đồng tiền định giá đứng sau.

Phân loại 

Thông thường, tỷ giá sẽ được chia ra dựa trên các tiêu thức:

• Theo nghiệp vụ giao dịch.
• Theo thị trường yết giá.
• Theo kỳ hạn.
• Theo mối quan hệ giữa các đồng tiền.

Theo nghiệp vụ giao dịch

• Tỷ giá mua: Là mức giá chủ thể được yết giá. Họ sẵn sàng trả để mua vào một đơn vị đồng yết giá.
• Tỷ giá bán: Là mức giá chủ thể sẵn sàng đổi một đơn vị đồng tiền yết giá để đổi lấy đồng tiền định giá.

Ngoài ra còn có tỷ giá liên ngân hàng. Với sự tham gia của các ngân hàng thương mại với nhau.

Theo thị trường yết giá

• Tỷ giá chính thức: Do cơ quan quản lý tiền tệ (ngân hàng Trung ương) công bố áp dụng vào một thời kỳ nhất định.
• Tỷ giá thị trường: Được hình thành trên cơ sở cung cầu của thị trường.

Theo tìm hiểu, những quốc gia đang duy trì chế độ giá trị đồng tiền cố định, tỷ giá chính thức và thị trường tồn tại song hành. Trong đó, tỷ giá chính thức làm căn cứ cho tỷ giá niêm yết tại các ngân hàng thương mại. Dao động trong một biên độ cho phép. Còn tỷ giá thị trường tự do không chịu sự kiểm soát của ngân hàng này.

Như vậy, tùy vào từng thời điểm và giai đoạn mà có sự điều tiết tỷ giá của từng quốc gia.

Theo kỳ hạn

• Tỷ giá giao ngay: Được áp dụng cho những hợp đồng mua bán ngoại tệ. Thực hiện sau 2 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu giao dịch.
• Tỷ giá kỳ hạn: Được áp dụng cho các hợp đồng mua bán ngoại tệ được ký kết ngày hôm nay. Tuy nhiên, thực hiện giao dịch lại diễn ra ở một thời điểm xác định trong tương lai. Nếu tỷ giá thị trường biến động, đến thời điểm đáo hạn thì giá trị thực hiện vẫn được giữ nguyên theo hợp đồng đã ký kết ban đầu.

Theo mối quan hệ giữa các đồng tiền

Giá trị giữa các đồng tiền là không giống nhau. Cho nên, trong quá trình tìm hiểu sức cạnh tranh giữa các mặt hàng hóa dịch vụ, các nhà nghiên cứu thường dùng chỉ số tỷ giá để dễ so sánh với mục đích là quy về cùng một thời điểm gốc. Chỉ số bao gồm:

• Chỉ số danh nghĩa song phương: Biểu thị sự thay đổi sức mua danh nghĩa của 2 đồng tiền. Chưa tính đến sự biến động mức giá cả hàng hóa ở hai quốc gia khác nhau. Mức tăng hay giảm của chỉ số này không phải đánh giá vào mức độ cạnh tranh trên thị trường quốc tế.
• Chỉ số thực song phương: Được điều chỉnh theo mức giá tương đối giữa 2 quốc gia. Vì thế, tỷ giá thực sẽ phản ánh được mức giá của hàng hóa nội địa so với hàng hóa nước ngoài.

Tỷ giá ngoại tệ là gì?

Tùy theo nhu cầu mà người ta lại quan tâm đến một khía cạnh nào đó của tỷ giá ngoại tệ. Do vậy, bạn cần nắm được cách phân loại giá trị ngoại tệ trước khi tìm hiểu xem nó được xác định như thế nào.

Hiện nay có 2 cách xác định tỷ giá ngoại tệ chính đó là:

• Dựa trên cơ sở so sánh cân bằng sức mua.
• Dựa trên cơ sở hàm lượng vàng giữa 2 đồng tiền.

Các nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của tỷ giá ngoại tệ

Tỷ giá ngoại tệ biến động lên xuống tùy vào sự tác động của các yếu tố trên thị trường ngoại hối. Các nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến sự biến động của tỷ giá ngoại tệ có thể kể đến:

• Mức chênh lệch lạm phát giữa quốc gia này với quốc gia kia.
• Mức độ biến động lên xuống trong thu nhập quốc dân của hai nước.
• Mức độ chênh lệch lãi suất vay, tiết kiệm giữa hai nước.

Sự can thiệp của chính sách tỷ giá của mỗi quốc gia trên các phương diện. Cụ thể: thương mại quốc tế, đầu tư trực tiếp, những chính sách tác động trực tiếp đến thị trường hối đoái.

Biến động tỷ giá ảnh hưởng ra sao đến thị trường bất động sản?

Xu hướng của dòng tiền

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho hay: “Dòng tiền sẽ dịch chuyển khi tỷ giá có sự biến động lớn. Với mức tăng 5% của tỷ giá từ đầu năm đến nay, rất có thể xuất hiện xu hướng dịch chuyển của dòng tiền. Đi từ dòng tiền tiết kiệm sang những tài sản khác. Song, đó sẽ không phải sự biến động quá lớn hay gây nên làn sóng.

Với biến động này, xu hướng tích trữ tài tài sản nói chung sẽ xuất hiện. Không riêng gì bất động sản. Có người mua nhà đất, có người mua vàng, có người mua USD,…thay vì giữ tiền mặt. Bởi gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động như hiện nay và cộng với lạm phát.”

Hơn nữa, kiều hối đổ về Việt Nam là bằng USD nên việc tăng giá trị đồng tiền sẽ giúp họ có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. Bất động sản cũng là một loại tài sản, hàng hoá hút một lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 11-12 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam mỗi năm. Chỉ riêng thị trường bất động sản đã được đón nhận 20%.

Khi dòng tiền kiều hối, người nước ngoài mua bất động sản rẻ hơn. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi. Thị trường địa ốc hiện đang có vô vàn sự lựa chọn. Từ nhà phố, biệt thự, biệt thự biển cho đến chung cư…Để có lợi nhất thì việc lựa chọn, mua bán cũng tuỳ thuộc vào mỗi khách hàng.

Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản

Mức giá đồng tiền tăng không chỉ tác động đến xu hướng dòng tiền. Nó còn gây ảnh hưởng ít nhiều đến chi phí đầu vào của nhiều dự án bất động sản. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại. Vì không tác động nhiều đến các dự án bất động sản vốn hay sử dụng vật liệu trong nước. Còn lại, một vài dự án bất động sản cao cấp thường dùng vật liệu đầu vào được nhập ngoại chắc chắn khi tỷ giá tăng, chi phí sẽ bị đội lên.

Tuy nhiên, cũng có một vài ý kiến cho rằng, đầu vào của các dự án bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng gián tiếp từ việc biến động mạnh của giá đồng tiền. Có nghĩa là, lãi vay chịu ảnh hưởng khi giá trị đồng tiền bị đẩy lên cao. Theo đó, các dự án sẽ chịu mức lãi suất cao nếu vay vốn ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội: “Giá bất động sản khó có thể tăng trước sự biến động của tỷ giá. Là vì hiện nay thị trường chủ yếu đang tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho. Doanh nghiệp sẽ chỉ gặp thêm khó khăn nếu đẩy giá bất động sản. Hơn nữa, việc tăng giá bán với các dự án có tính thanh khoản thấp”.

Lời kết

Hy vọng, những thông tin tổng hợp này sẽ giúp bạn hiểu hơn về những ảnh hưởng của biến động tỷ giá đối với thị trường bất động sản. Từ đó có cái nhìn khách hàng có cái nhìn tổng quan hơn. Việc lựa chọn đầu tư vào lĩnh vực nào, phân khúc nào hoàn toàn là do khách hàng. Hãy trở thành nhà đầu tư thông minh khi biết nắm bắt thị trường nhé!

Đừng quên truy cập vào RaoXYZ thường xuyên để cập nhật nhanh những thông tin cần thiết nhé!

Phương Dung – Content Writer

Xem thêm

• Tỷ suất lợi nhuận ngân hàng là gì?
• Lãi suất trên thị trường hiện nay được phân loại như thế nào?