1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà đất

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Địa điểm ký kết hợp đồng: văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

Nội dung hợp đồng cần có đầy đủ các thông tin sau:

• Giá chuyển nhượng
• Phương thức thanh toán
• Phương thức giải quyết tranh chấp
• số tiền đặt cọc trong hợp đồng (bao nhiêu, dùng vào mục đích gì, thời hạn kể từ khi giao tiền đặt cọc tới thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chính thức là bao lâu)

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

• Chứng minh thư nhân dân;
• Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
• Giấy khai sinh (nếu các bên thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân) và các giấy tờ khác (nếu có);
• Phí, lệ phí tại văn phòng công chứng: phí thù lao trả cho văn phòng công chứng, phòng công chứng..khi sử dụng dịch vụ (quy định riêng theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), phí công chứng theo quy định tại thông tư 257/2016/TT- BTC của Bộ tài chính về mức thu phí công chứng (tùy thuộc giá trị tài sản hay giá trị hợp đồng);

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai và được tiến hành tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ và nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ gồm:

• Các giấy tờ được ký kết tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (02 bản chính mỗi loại);
• 01 tờ đơn đăng ký biến động đất đai;
• Tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Sau khi nhận thông báo nộp thuế, lệ phí, phí người sử dụng đất nộp thuế, phí, lệ phí tại chi cục thuế hoặc tổ chức tín dụng được ghi trong thông báo thuế và nhận hóa đơn nộp tiền thuế.

Nộp bổ sung hóa đơn nộp thuế về bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu và nhận kết quả theo giấy hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.

2. Các loại thuế, phí chuyển nhượng nhà đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Trường hợp 1: Chuyển nhượng nhà đất do mua bán

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất, quyền sở hữu nhà là 25% trên thu nhập tính thuế;

Trường hợp không xác định được giá vốn và thu nhập tính thuế thì mức thuế phải nộp là: 2% trên giá trị chuyển nhượng trong đó;

• Phí chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cao hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng trên hợp đồng.
• Phí chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương thì lấy theo Giá chuyển nhượng tính theo khung giá đất tại địa phương.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất do tặng cho

Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

Trường hợp 3: Các trường hợp được miễn, giảm thuế khi tặng cho bất động sản

• Bà mẹ Việt Nam anh hùng.
• Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDD để đi định cư tại vùng kinh tế mới
• Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để sản xuất giảm 50% thuế.
• Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3.
• Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng.
• Người tàn tất không còn khả năng lao động.
• Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa.

Trường hợp 4: Các trường hợp không phải nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

>>> Ngân hàng siết chặt vốn vay bất động sản nhưng việc mua đất vẫn “sốt”

Lệ phí trước bạ của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

• Công thức tính lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá đất của địa phương.
Lệ phí 0,5%

• Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù

Các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất:

• Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, quyền sở hữu nhà: Theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng.
• Phí đo vẽ lại thửa đất: Trường hợp người nhận chuyển nhượng có yêu cầu đo vẽ lại thửa đất theo mốc tọa độ (Trước kia việc đo vẽ không được xác định bằng tọa độ) thì phải đóng phí đo vẽ khoảng 600.000đ tùy thuộc vào giá các công ty đo đạc tại các địa phương.
• Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 120.000đ.

Hy vọng những kiến thức trên giúp bạn đọc tránh được những rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong các mối quan hệ dân sự thường ngày cũng như trong kinh doanh, và có thể giúp bạn tính toán được chi phí chuyển nhượng nhà đất khi cần.

>>> Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất

>>> Thủ tục cần biết cho những ai đang cần mua, bán đất thổ cư

Ngọc Minh