Mua bán, chuyển nhượng đất đai là một trong những thủ tục quan trọng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu thực hiện không theo quy định. Sau đây là thủ tục mua bán đất mới nhất được nhà nước ban hành hiện nay.

Tham khảo giá đất có pháp lý rõ ràng:

Điều kiện mua bán đất

Trong luật đất đai thì những tổ chức, gia đình hoặc cá nhân được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện các giao dịch mua bán đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Thứ nhất là có sổ đỏ mảnh đất đó và 02 trường hợp không có sổ đỏ vẫn được bán đất là người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng lại là người không có quốc tịch Việt Nam, không thuộc đối tượng được cấp sổ đỏ thì họ vẫn có quyền bán đất thừa kế cho người khác. Hoặc khi chuyển đổi sổ đỏ đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được bán đất sau khi nhận quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
• Thứ hai là mảnh đất đó không có tranh chấp.
• Thứ ba là quyền sử dụng mảnh đất đó không bị kê biên, thi hành án.
• Thứ tư là mảnh đất đó vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất được nhà nước bảo hộ.

Thủ tục mua bán đất đai phải thực hiện đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai và hợp đồng mua bán đất chính thức có hiệu lực kể từ thời điểm đất được đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục mua bán đất 2021

Khi mua bán đất thì hai bên phải làm thủ tục sang tên hay thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trong trường hợp không thực hiện thủ tục sang tên thì trên mặt pháp lý nhà nước không bảo hộ cho người mua và vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển cho người mua nên rất dễ xảy ra tranh chấp.

Thủ tục mua bán đất 2021 diễn ra theo các bước sau đây: 

Bước 1: Đặt cọc (bước không bắt buộc mà do thoả thuận của 2 bên mua bán)

Trước khi tiến hành bàn giao nhà đất cho bên mua thì người mua chuyển cho bên bán một khoản tiền để làm tin, bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng như đã thống nhất từ trước.

Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì số tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc trừ trực tiếp vào tổng số tiền cần thanh toán. Trường hợp bên mua từ chối việc tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền đặt cọc thuộc về bên có đất bán. Và nếu bên bán đất từ chối thực hiện tiếp hợp đồng sau khi nhận cọc sẽ phải trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc bằng số tiền cọc cho bên mua.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đã hoàn thành việc đặt cọc hoặc không cần thỏa thuận đặt cọc thì cần tiến hành công chứng hợp đồng mua bán đất tại văn phòng công chứng có thể là văn phòng của nhà nước hoặc của tư nhân được cấp phép trong cùng phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Theo thoả thuận trong hợp đồng, bên mua (hoặc bên bán) có nghĩa vụ kê khai tài chính với nhà nước. Thời hạn nộp thuế, hồ sơ khai thuế được xác định chậm nhất là ngày thứ 10 từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực trong trường hợp người bán kê khai thuế. Và nếu bên mua là người nộp thuế thì bên mua có nghĩa vụ nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất chính là thời điểm đi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đất.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Sau khi hoàn thành các bước trên, người mua tiến hành lập hồ sơ, xin được cấp sổ đỏ cho mảnh đất mà mình mới đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm hướng dẫn, xem xét và hoàn thành quy trình sang tên sổ đỏ cho chủ sử hữu mới của mảnh đất theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tục bán đất có sổ đỏ

Và thủ tục bán đất có sổ đỏ cũng được thực hiện tuần tự các bước sau đây:

• Bước 1: Hai bên tiến hành công chứng tại Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng công chứng. Các loại giấy tờ cần mang theo khi công chứng là: sổ đỏ, bản sao giấy chứng minh nhân dân cùng hộ khẩu của hai bên.
• Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế tại UBND cấp quận/huyện. Hồ sơ khai thuế bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng mua bán đã công chứng, sổ đỏ,… Và tiến hành nộp thuế trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận thông báo.
• Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai thuế và sang tên quyền sử dụng đất cho người mua. Tối đa sau 15 ngày kể từ khi hai bên hoàn thành nghĩa vụ của mình, bên mua sẽ được cấp sổ đỏ mới theo đúng quy định hiện hành.

Thủ tục mua bán đất giấy tay

Thủ tục mua bán đất đai, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng giao dịch đó không được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định. Hiện nay, việc mua bán đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm diễn ra giao dịch trước ngày 01/7/2014. Từ sau ngày đó, mọi thủ tục mua bán đất giấy tay đều không có hiệu lực. Trừ trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức đang hoạt động kinh doanh bất động sản mới không yêu cầu bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, nếu có một bên hoặc cả 2 bên đều đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng với nhà nước thì có thể nhờ tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch viết tay đó. Việc này đòi hỏi mất rất nhiều thời gian và phức tạp hơn rất nhiều so với việc các bên thực hiện công chứng, chứng thực. Mặt khác, khi đã có công chứng thì việc sang tên sổ đỏ sau chuyển nhượng dễ dàng hơn.  

Thủ tục bán 1 phần đất

Để chuyển nhượng một phần diện tích đất, thì người sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận đất cho phần đất chuyển nhượng.
• Phần đất chuyển nhượng không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất của phần đất chuyển nhượng không bị kê biên, đang trong giai đoạn thi hành án.
• Phần đất đó vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vẫn phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục bán 1 phần đất gồm các bước như sau:

•  Bước 1: Tiến hành thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng. Lưu ý rằng diện tích thửa đất mới và diện tích phần còn lại phải đảm bảo không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
• Bước 2: Tiến hành thủ tục bán đất thổ cư có sổ đỏ sau khi tách thửa. Sau tách thửa, việc bán một phần đất được tiến hành như bán một mảnh đất bình thường với các bước đã giới thiệu ở phần trên.

Thời gian hoàn tất thủ tục mua bán đất

Thời hạn hoàn tất thủ tục mua bán đất được xác định trong vòng 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng giao dịch có hiệu lực. Và bạn phải tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu sau từ 2 đến 3 tháng, bạn mới thực hiện việc đăng ký biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Việc đăng ký biến động được thực hiện đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã được đăng ký nhưng có thay đổi mới. Cụ thể là các trường hợp sau:

• Người có sổ đỏ thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,…
• Người mua mới mảnh đất đã có sổ đỏ được phép đổi tên.
• Chuyển sổ đỏ đứng tên vợ hoặc của chồng thành sổ đỏ đứng tên cả vợ và chồng.
• Do việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề,…

Lưu ý khi làm thủ tục mua bán đất

Với nhiều người, việc mua bán khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn yên tâm. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý 5 quy định “vàng” khi làm thủ tục mua bán đất để tránh rủi ro. 

Thứ nhất là thông tin về quy hoạch

Bạn nên tìm hiểu kỹ xem mảnh đất, ngôi nhà định mua có đang nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào không? Về nguyên tắc, đất nằm trong quy hoạch sẽ không được chuyển nhượng hay mua bán. Nên khi chưa có đầy đủ thông tin, bạn có thể gặp phải trường hợp làm xong hợp đồng công chứng, trả tiền xong thì phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được. Để tránh tình trạng này, bạn cần đến bộ phận một cửa của UBND Quận, huyện nơi có bất động sản đó để hỏi thông tin. 

Thứ hai là thông tin về tranh chấp

Nếu là những vụ tranh chấp lớn, bạn không khó để nắm bắt thông tin khi thăm hỏi địa phương, internet, truyền hình, văn phòng công chứng,… Tuy nhiên những tranh chấp nhỏ, “ngầm” thì rất khó thấy. Bạn cần chịu khó hỏi nhiều lần thông tin từ những hàng xóm xung quanh nơi bạn định mua. 

Thứ ba là thông tin về vay nợ thế chấp

Nhiều người không muốn mua những mảnh đất từng bị mang đi thế chấp vay vốn. Cách nhận biết đơn giản nhất là xem thông tin thế chấp được ghi ngay trên bìa sổ đỏ chính hoặc tờ giấy riêng đính kèm có ghi thông tin thế chấp mà nó được đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai với sổ đỏ. Hoặc bạn cũng có thể tra cứu ở các văn phòng công chứng.

Thứ tư là tìm hiểu thông tin của người bán, người mua

Bạn nên tiếp xúc và trao đổi trực tiếp với chính chủ mảnh đất sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy, trung thực của họ. Khi đánh giá đúng về tính cách, bản chất người bán sẽ giúp bạn dễ trả giá hơn khi bắt đầu mua bán.

Thứ năm là chọn văn phòng công chứng

Việc tìm văn phòng công chứng có thể do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận từ trước. Khi đã chọn được văn phòng công chứng, bạn đến trực tiếp hoặc gọi điện thoại nhờ tư vấn và hướng dẫn các giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch mua bán hợp pháp.

Khi hợp đồng ký được công chứng, toàn bộ giấy tờ gốc của các bên sẽ được kiểm tra bài bản có thể kiểm tra rõ ràng giấy tờ thật, giả. Ký hợp đồng mua bán, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc có thể thực hiện ngay tại các văn phòng công chứng. Khi đó, giao dịch mới chính thức hoàn thành và có hiệu lực. 

Trên đây là những thông tin liên quan đến thủ tục mua bán đất mà RaoXYZ Nhà muốn chia sẻ đến bạn. Hãy truy cập RaoXYZ Nhà để tìm hiểu thêm các thủ tục khác liên quan đến nhà đất ngay hôm nay.