Hợp đồng đặt cọc mua nhà là thỏa thuận nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ  của người mua và người bán khi mua bán nhà đất, trước khi chuyển nhượng.

Trước khi mua nhà, các bên cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin về nhà đất cũng như các quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán nhà đất. Để đảm bảo cho giao dịch mua bán được diễn ra thuận lợi, trước khi mua bán chính thức các bên thường ký kết hợp đồng đặt cọc để tạo tiền đề thuận lợi cho các giao dịch tiếp theo. Vậy, cần phải lưu ý những điều gì khi ký kết các hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà, mời các bạn theo dõi bài viết dưới đây.

Tham khảo nhà đất Hà Nội chính chủ:

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì?

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một tài sản trong một thời hạn nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là một loại giao dịch khá thông dụng đối với các giao dịch chuyển nhượng, mua bán tài sản có giá trị lớn như: nhà, đất.

Khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định: Đặt cọc là việc một bên bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (hay còn được gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên khi xảy ra giao dịch mua bán nhà, đất. 

Hợp đồng đặt cọc được lập ra với mục đích đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác và thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên đặt cọc mua nhà:

• Có trách nhiệm bàn giao tài sản cho bên nhận đặt cọc
• Thực hiện các giao kết trong hợp đồng hoặc các nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận
• Được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên sau khi đã giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng
• Bị khấu trừ một phần hoặc toàn bộ giá trị tài sản bảo đảm khi từ chối thực hiện cam kết trong hợp đồng

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc mua nhà:

• Nhận tài sản đảm bảo được bàn giao bởi bên đặt cọc
• Được cam kết giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận
• Trả lại toàn bộ hoặc một phần tài sản bảo đảm sau khi bên đặt cọc đã thực hiện cam kết của hợp đồng

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà 

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng đặt cọc này sẽ được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký kết giấy viết tay hoặc mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro không đáng có cho các bên tham gia.

Khi đặt cọc cũng cần phải có mẫu hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà đầy đủ và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất là những người không có quan hệ họ hàng đối với cả bên mua và bên bán. Đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc, giao dịch mua bán bằng ngoại tệ bởi việc này có thể khiến giao dịch của bạn bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Nếu hợp đồng đặt cọc nhà đất không được thỏa thuận rõ ràng, không đủ chặt chẽ thì sẽ dẫn đến những hậu quả khó lường. Vì vậy khi làm hợp đồng bạn nên tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc đầy đủ của các công ty luật và hợp đồng phải đảm bảo những điểm sau:

• Thỏa thuận giá bán nhà, đất một cách rõ ràng
• Thỏa thuận phương thức thanh toán tiền một cách cụ thể
• Cam kết về tiến độ thanh toán cũng như thời gian bàn giao nhà
• Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí khi thực hiện giao dịch mua bán, càng chi tiết càng tốt
• Tính chính danh của những người tham gia giao dịch hợp đồng cần phải được nêu rõ
• Thỏa thuận cụ thể về vật tư trang thiết bị liên quan
• Thỏa thuận về việc thanh toán các loại phí dịch vụ như: điện, nước, điện thoại, internet…
• Thỏa thuận thời gian và địa điểm đi công chứng

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là văn bản nhằm đảm bảo tính khả thi, tính minh bạch của giao dịch cũng như đảm bảo, ràng buộc quyền lợi giữa bên mua và bên bán. Để mọi giao dịch được nhanh chóng và minh bạch, khách hàng có thể tham khảo những mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản của các công ty luật.

Quy định về hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là một giao dịch dân sự bởi vì ở đó thể hiện sự thỏa thuận của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Vì vậy để hợp đồng này có giá trị pháp lý cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định.

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc đồ vật có giá trị trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào khoản tiền thanh toán thực hiện thủ tục khi chuyển nhượng nhà đất. Nếu bên đặt cọc không thực hiện các cam kết trong hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện đầy đủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đã đặt cọc. 

Căn cứ điều 112, Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện về nội dung tại Điều 117, và hình thức giao dịch được quy định tại Điều 119. Theo đó, để một giao dịch dân sự có hiệu lực cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Các chủ thể phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được thực hiện
• Các chủ thể tham gia vào giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện
• Mục đích, nội dung không của giao dịch không vi phạm điều cấm theo quy định của pháp luật cũng như trái với đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà là một giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Do đó nếu nó không đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên về nội giao dịch và được các bên yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu thì hợp đồng đặt cọc đó sẽ vô hiệu.

Trường hợp vô hiệu căn cứ theo Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 thì có hai trường hợp không mặc nhiên vô hiệu bao gồm: trường hợp do văn bản không đúng theo quy định hoặc hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện được ít nhất hai phần ba giao dịch thì theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch Tòa án tuyên giao dịch có hiệu lực.

Tìm hiểu giá bán nhà TPHCM hiện nay:

Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua nhà phải công chứng, chứng thực. Luật chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không có quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ có những loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình và các cá nhân với nhau.
• Hợp đồng cho, tặng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. 

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất đã được công chứng sẽ có giá trị hiệu lực pháp luật mang tính ràng buộc giữa các bên liên quan. Trong trường hợp một trong các bên không chịu thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan trong hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Trong quá trình tố tụng dân sự, hợp đồng đặt cọc mua nhà đã được công chứng có giá trị như chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng không cần phải chứng minh, trừ trường hợp hợp đồng đã bị vô hiệu.

Nếu trong trường hợp hợp đồng đặt cọc không được công chứng thì phải có người làm chứng để đảm quyền lợi của cả người mua và người bán.

Như vậy, có thể thấy rằng luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc tiền mua nhà. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa các trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta vẫn nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà.

Trên đây là những thông tin mà cần nắm được về hợp đồng đặt cọc mua nhà trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Hy vọng rằng với những thông tin mà RaoXYZ Nhà chia sẻ sẽ giúp quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất trở nên thuận lợi và an toàn hơn. Hãy truy cập ngay vào RaoXYZ Nhà để tìm hiểu thêm nhiều kinh nghiệm bổ ích về việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất.