Trong phạm vi bài viết này RaoXYZ sẽ đề cập đến những quy định của pháp luật về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở và một số quy định chung về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đất phi nông nghiệp là gì? Và trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất?

Trước tiên ta cần phân biệt đất phi nông nghiệp với các loại đất khác (Dựa theo điều 13 Luật đất đai năm 2003). Đất phi nông nghiệp được phân loại như sau:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức như trên.(Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất)

Một số quy định cụ thể đối với việc thu phí sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất (Điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP)

•  Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng.

• Giá tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng.

• Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Quy định cụ thể về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

a) Đối với tổ chức kinh tế:

• Khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao và giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tính tại thời điểm giao đất;

• Khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì:
  + Nếu dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì căn cứ tính thu tiền sử dụng đất áp dụng giống với trường hợp đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất;
  + Nếu dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm tiền thu đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70%.

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

• Chuyển đổi đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

• Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

•  Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

• Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.

•  Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn. Cách tính thu tiền sử dụng đất được áp dụng như quy định tại mục 1 nêu trên.

• Các thông tin về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi đã được nêu trên không những cần thiết cho những chủ sở hữu đất mà còn cần thiết đối với những cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê đất. Trước khi mua bán, sử dụng đất vào một mục đích nào đó, người sử dụng đất nên xem xét mục đích sử dụng có phụ hợp với mục đích sử dụng đất đã được đăng ký không. Trong trường hợp mua bán đất, nếu cần thiết chủ sở hữu, người sử dụng đất có thể nhờ sự tư vấn pháp luật từ các luật sư có chuyên môn cao để tránh được những rắc rối về sau khi có phát sinh giao dịch bất động sản.