Cổ nhân thường có câu “Thiên thời – Địa lợi – Nhân hòa” để nói về các yếu tố làm nên thành bại của sự nghiệp. Cũng tương tự như thế, mở quán café ngoài thiên thời – thị trường cà phê ra sao, nhân hòa – người quản lý và nhân viên thì địa lợi – mặt bằng mở quán café cũng cực kỳ quan trọng.

Tìm mặt bằng mở quán cafe là một trong những công việc đầu tiên bạn cần làm khi bạn có kế hoạch mở quán café để kinh doanh, quyết định 30 – 35% khả năng làm nên chuyện của bạn. Để tìm được một địa điểm phù hợp, bạn cần phải xem xét nhiều yếu tố sao cho phù hợp và trung hòa nhất. Địa điểm đôi khi chính là “con dao hai lưỡi”, vì rất nhiều bạn trẻ đầu tư chọn địa điểm “đắc địa” nhằm làm quán mau “nổi” nhưng lại không thể chịu được chi phí hàng tháng.

Chọn địa điểm ở đâu là phù hợp nhất?

Địa điểm thuê mặt bằng là yếu tố không chỉ quyết định đến khả năng kinh doanh của quán café mà còn ảnh hưởng đến nhiều yếu tố lâu dài như lượng khách ra vào, chi phí thuê. Thông thường tại các khu vực quận 1, quận 3… là các khu vực “vàng” vì đông dân cư, nhiều trung tâm thương mại, đối tượng hay đi chơi giải trí nên lượng khách vào quán sẽ ổn định hơn, bù lại chi phí thuê cũng đắt đỏ hơn.

Thông thường các quán café nhỏ, dùng “view sống ảo” và “địa điểm” để nhắm đến đối tượng giới trẻ thì chọn thuê ở gần khu vực sầm uất như gần các tòa nhà thương mại, phố đi bộ, nếu vị trí ngay tại ngã 3 hay ngã 4, vòng xoay… thì càng tốt. Ngược lại thì những quán cafe sân vườn lại cần chọn những nơi càng xa trung tâm để vừa tận dụng không gian thoáng đãng bên ngoài lại vừa giảm thiểu được chi phí thuê mặt bằng. Đặc biệt nếu càng gần vườn cây hay bờ sông, suối thì càng hiệu quả hơn vì gần sát mô hình café sân vườn.

Tuy nhiên, dù là thuê tại đâu thì khi tìm mặt bằng mở quán café vẫn cần đảm bảo các yếu tố sau:

• Địa điểm quán phải thuận tiện giao thông, hạn chế chọn trong hẻm, khu vực đường sá không tốt, hay ngập nước khó đi lại.
• Cần xem xét an ninh xung quanh khu vực thuê mặt bằng mở quán cafe.

Cần xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng

Khi xem xét hiện trạng mặt bằng bạn cần xác định 3 tiêu chí sau đây: diện tích bạn cần thuê, khu vực để xe và tình trạng tại khu vực đó: đã có người thuê hay chưa, mặt bằng cho thuê có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, tình hình điện nước…

Tùy vào phong cách quán bạn muốn nhắm đến mà lựa chọn diện tích phù hợp. Ví dụ quán cafe sân vườn thì chắc chắn diện tích cần diện tích rộng rãi, thoáng mát còn ngược lại theo đuổi phong cách trẻ trung, năng động thì diện tích quán có thể nhỏ một chút nhưng phải lấy décor không gian để kéo khách. Thêm vào đó bạn có thể nhờ các đơn vị thiết kế có kinh nghiệm trong lĩnh vực F&B để thiết kế cho không gian trông rộng ra hơn với diện tích nhỏ.

Ngoài ra, việc để xe tại quán café tưởng chừng chuyện nhỏ nhưng quả thật không nhỏ. Bạn hãy tưởng tượng khách đến quán nhưng xe để la liệt tràn lan vỉa hè lòng đường thì ra sao? Chưa kể với tình trạng sát phạt vỉa hè sát sao như hiện nay, nơi để xe càng là một khía cạnh đau đầu cho các chủ quán.

Bạn đừng quên xem xét hiện trạng mặt bằng, tình trạng sử dụng đất của chủ cho thuê như thế nào rồi hãy quyết định, tránh tình trạng bị thu hồi đất khi đang kinh doanh. Ngoài ra, thuê mặt bằng mở quán cafe thì chắc chắn bạn sẽ phải tu sửa quán theo ý muốn. Vì thế trước khi thuê mặt bằng hãy xác định trước xem mặt bằng đó có cần tu sửa nhiều không? Chủ nhà có thể hỗ trợ gì không? Điều này giúp tiết kiệm công sức và chi phí cho bạn.

Quan trọng nhất vẫn là tiền!

Khi quyết định kinh doanh quán cafe, việc đầu tiên bạn cần suy nghĩ đó là mở quán cafe cần bao nhiêu vốn, và chi phí thuê mặt bằng mở quán café sẽ chiếm hết bao nhiêu.  Đây là yếu tố chủ chốt để bạn quyết định vị trí, diện tích, tu sửa quán. Thông thường có hai các trả chi phí thuê mặt bằng:

• Trả chi phí thuê dài hạn: trả tiền thuê nhà 1 lần với thời gian kéo dài từ 1-5 năm. Ưu điểm: chủ quán sẽ không bị lấy lại mặt bằng đã thuê đột ngột làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh. Nhược điểm chi phí ban đầu quá lớn, kèm theo đó là sự đóng băng của nguồn vốn và trong trường hợp kinh doanh không suôn sẻ, bạn cũng khó khăn trong việc trả lại mặt bằng và tiền thuê
• Trả chi phí thuê ngắn hạn: bạn sẽ linh hoạt trả theo hàng tháng, ba tháng hoặc sáu tháng. Ưu điểm: chi phí mở quán café ban đầu không quá lớn, không bị ứ đọng vốn. Bù lại nhược điểm của kiểu này là có thể bị lấy lại mặt bằng bất cứ lúc nào nhất là khi quán cafe đang trong thời gian thịnh vượng nếu hợp đồng thuê không chặt chẽ, và chi phí thuê tính theo đơn vị từng tháng sẽ không được chiết khấu cao như trường hợp thuê dài hạn.

Hợp đồng giấy trắng mực đen rõ ràng

Trước khi đặt bút ký bạn nên đọc thật sự cẩn thận: quy định, điều khoản ràng buộc trách nhiệm giữa bạn và chủ mặt bằng cũng như những quyền lợi mỗi bên được hưởng để tránh “bút sa gà chết”. Hợp đồng càng cụ thể càng tốt, cụ thể về các vấn đề: Thời gian thuê là bao lâu? Diện tích ra sao? Giá thuê bao lâu thì được được tăng? Nếu tăng thì sẽ giới hạn tăng bao nhiêu phần trăm? Nếu đòi lại nhà thì phải đền bù thiệt hại như thế nào? Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bạn hoặc các người cùng góp vốn mở quán.

Bên cạnh đó, bạn cố gắng thương lượng với chủ nhà khoản đặt cọc vừa làm nhẹ gánh vốn vừa nhận được sự đồng tình của họ. Đối với các mặt bằng bạn không sử dụng hết, sẽ rất rắc rối nếu bạn tìm thêm người cùng thuê.

Cuối cùng, cần có xác nhận của chính quyền xã, địa phương về hợp đồng ký kết và nhất là các giấy tờ hiện tại là phải là giấy chính chủ hợp pháp, không thuộc tài sản phạm pháp, tranh chấp và không có ai đang kinh doanh.

>> Xem thêm bài viết Muốn mở quán cafe kinh doanh thì không thể bỏ qua những kinh nghiệm này

Emma Vũ