Luật nhà ở 2005 được áp dụng từ hơn chục năm qua. Đây là một trong những luật quan trọng thuộc Bộ Luật dân sự của nhà nước.

Tuy nhiên, trước sự phát triển của xã hội, Luật này đã xuất hiện một số điểm bất cập, không còn phù hợp và trở nên bất cập. Vậy đó là điểm nào? Hãy cùng điểm danh qua bài viết sau!

Luật nhà ở 2005 không có quy định về kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương

Điểm bất cập đầu tiên của Luật nhà ở 2005 chính là chưa có quy định về việc các địa phương phải có kế hoạch. Cũng như chương trình phát triển nhà ở. Nhất là chưa có xác định rõ về quỹ đất khi phê duyệt quy hoạch xây dựng. Cùng với đó là kế hoạch huy động các nguồn lực cho sự phát triển của từng loại hình nhà ở.

Chính hạn chế này đã kiến tình trạng nhà ở phát triển tràn lan, không theo một thể thống nhất. Chúng không được quy hoạch đồng bộ. Từ đó, thị trường mất đi tính cân đối về cung – cầu nhà ở. Điển hình như việc dư thừa nhà ở cao cấp. Trong khi đó, nhà giá rẻ cho các hộ nghèo, người có thu nhập thấp lại thiếu, khan hiếm.

Luật nhà ở 2005 chưa cụ thể hóa quan điểm, chủ trương của Đảng

Điểm hạn chế trong việc đưa ra chủ trương của Đảng

Điểm bất cập lớn nữa đó chính là trong bộ Luật này, chúng chưa cụ thể hóa được chi tiết quan điểm, chủ trường của Đảng. Các đường hướng phát triển nhà ở trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa không rõ ràng.

Trong luật mới chỉ điểm qua quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường. Nhưng lại chưa hề có bất cứ điều nào nêu rõ cơ chế, chính sách. Cùng với đó là trách nhiệm của Nhà nước, các cơ quan thẩm quyền, cá nhân liên quan cũng không rõ ràng.

Hậu quả

Chính bởi điểm hạn chế trong quy định trên đã trong một thời gian dài, chủ đầu tư chỉ mới tập trung việc phát triển nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương lại chưa có những quan tâm sát sao trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, hình thức nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Điều này đã khiến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở phù hợp theo đúng cơ chế thị trường như đã đề cập.

Luật nhà ở 2005 chưa có chính sách khuyến khích cụ thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chưa có cơ chế, chính sách cụ thể và đủ mạnh để khuyến khích thúc đẩy sự đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Các doanh nghiệp chỉ mới tập trung vào việc xây dựng nhà ở để bán. Phương thức này giúp thu hồi vốn nhanh chóng.

Nhưng chính điều này đã để hở ra trên thị trường một ngách nhà ở lớn. Đó chính là xây dựng nhà cho thuê. Tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà ở cho thuê rất lớn. Chúng đáp ứng được các điều kiện cũng như khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Huy động tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở trong Luật nhà ở 2005 còn sơ sài

Không có đường hướng giúp huy động vốn hỗ trợ sự phát triển nhà ở

Xây dựng nhà ở luôn là một quyết định đầu tư quan trọng. Chúng chiếm một lượng vốn lớn trong một thời gian dài hạn. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp phải sử dụng các kênh huy động vốn khác nhau.

Thế nhưng, trong Luật nhà ở 2005 lại chưa quy định chi tiết về việc huy động tài chính cho việc đầu tư này. Cụ thể, luật không đề cập tới quy định về các định chế tài chính hỗ trợ vốn cho sự phát triển nhà ở.

Hệ quả

Do đó, doanh nghiệp gặp phải rất nhiều khó khăn. Nguồn vốn huy động phụ thuộc phần lớn vào các tổ chức tín dụng thương mại. Một khi các tổ chức này thắt chặt việc cho vay, chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn vốn nghiêm trọng.

Không chỉ với phía doanh nghiệp mà ngay cả người dân cũng gặp trở ngại. Họ không có cơ hội tiếp cận được với các dịch vụ, bất động sản nhà ở. Bởi sự thiếu hụt tài chính không có chính sách hỗ trợ. Nhất là đối với người có thu nhập thấp, hộ nghèo.

Sự hạn chế trong nguồn vốn huy động gây khó cho cả doanh nghiệp lẫn người dân

Luật nhà ở 2005 chưa chặt chẽ trong quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu cùng các quyền đối với nhà ở là một trong những điều quan trọng. Chúng luôn nhận được sự quan tâm, chú trọng của người dân. Thế nhưng, trong bộ Luật này lại khá mờ nhạt.

Điểm hạn chế trong quy định về quyền sở hữu nhà ở

• Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa được hợp lý, thiếu chặt chẽ.
• Không đảm bảo được các quyền lợi của chủ sở hữu liên quan tới quyền của mình với nhà ở.
• Chưa có thời hạn sử dụng nhà chung cư.
• Chưa có quy định đầy đủ về vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hệ quả

• Nhiều trường hợp đã hoàn thành xong quá trình mua bán nhà ở. Nhưng lại không thể thực hiện được việc chuyển nhượng cho người khác. Bởi chưa có quyền sở hữu. Hoặc chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng.
• Mặc dù có quy định về thời hạn sử dụng chung cư theo phân cấp công trình nhưng lại không có con số rõ ràng.
• Sự thiếu xót trong quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư đã khiến không ít các tranh chấp chung cư xảy ra. Đó có thể là tranh chấp về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng. Hay giá dịch vụ liên quan tới vấn đề quản lý, vận hành.
• Khi có tranh chấp xảy ra, ngay cả cơ quan chức năng cũng không có đủ cơ sở pháp lý để tiến hành giải quyết ổn thỏa nhất.

Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin trong Luật nhà ở 2005

Điểm bất cập, không đáp ứng được thời đại đó chính là hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở. Việc xây dựng hệ thống này vẫn chưa được quy định cụ thể trong Luật nhà ở 2005.

Hậu quả

Chính sự thiếu xót này đã khiến Nhà nước chưa có một được một hệ thống số liệu tin cậy. Vì vậy, việc cập nhật một cách chính xác, đầy đủ về tình hình phát triển, quản lý nhà ở gặp rất nhiều khó khăn. Từ đó, khi hoạch định các chính sách, chương trình, kế hoạch xây dựng, phát triển cũng như phân bổ nguồn lực thiếu đi sự hợp lý.

Không chỉ hạn chế với khâu quản lý của Nhà nước mà các doanh nghiệp cũng gặp bất cập. Khi không có đủ thông tin cần thiết, các nhà đầu tư không thể phân tích, nhận định thị trường một cách chính xác. Từ đó, kế hoạch kinh doanh sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Luật nhà ở 2005 quy định đối tượng mua và sở hữu nhà ở còn hạn chế

Ngoài những mặt hạn chế trên, Luật nhà ở năm 2005 còn hạn chế về đối tượng mua và sở hữu nhà ở.

Giới hạn đối tượng

Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong luật cũng như các nghị định hướng dẫn luật nhà ở 2005 vẫn không bao quát được hết. Đó là:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân người nước ngoài.

Cùng với đó là quy định, điều kiện cùng các quyền sở hữu với những đối tượng này.

Hệ quả

Sự hạn chế này đã không khuyến khích được các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại nước ta. Cũng như kiều bào tham gia thị trường nhà đất Việt Nam. Từ đó, việc thu hút đầu tư nước ngoài,  ngoại hối về nước bị hạn chế.

Kết luận

Chính vì có quá nhiều điểm bất cập, không đáp ứng được thực tế, việc sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở là tất yếu. Do đó, Luật nhà ở 2014 đã được ra đời. Khi so sánh Luật nhà ở 2005 và 2014 sẽ thấy ngay được những quy định khắc phục hạn chế trên.

Ngoài ra, nếu bạn đang cần tìm kiếm một kênh thông tin chính xác về thị trường bất động sản thì hãy đến với RaoXYZ. Trang web hàng đầu, luôn mang tới những dữ liệu siêu khủng. Từ đó, bạn sẽ có được các quyết định chính xác nhất cho việc đầu tư nhà ở tại Việt Nam.

-Thúy An – Content Writer-

>>> Xem thêm: Quy định pháp luật khi xây dựng, kinh doanh nhà trọ quận 8