Thị trường bất động sản cũng trầm lắng do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19. Các nhà đầu tư dự đoán. Các nhà đầu tư đánh giá đây là thời điểm thị trường chạm đáy. Cơ hội tốt cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sở hữu sản phẩm tốt, giá rẻ. Các nhà đầu tư chia sẻ kinh nghiệm mua đất nền dự án hiện nay thế nào? Mời bạn cùng mogi.vn tổng hợp qua bài viết.

Kinh nghiệm mua dự án đất nền số 1, cần xác định 4 yếu tố tác động tiêu cực

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng. Theo các nhà đầu tư có 4 yếu tố tác động đến thị trường bất động nói chung và đất nền dự án nói riêng.

Siết tín dụng bất động sản

Yếu tố tác động tiêu cực đầu tiên là việc siết cho vay bất động sản của ngân hàng Nhà nước. Thông tư 22/2019/TT-NHNN đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Việc siết chặt tín dụng chỉ nhằm mục đích kiểm soát các khoản vay có giá trị lớn. Chủ yếu là đầu tư vào phân khúc cao cấp hoặc đất nền. Điều này là cần thiết để hạn chế hoạt động đầu cơ đất nền. Tuy nhiên, nó cũng đem lại những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư. Bởi họ sẽ khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển dự án. Cụ thể là lãi suất cho vay tăng và nguồn vốn vay không còn dồi dào.

Khung giá đất tăng tác động đến giá nhà ở

Hoạt động phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ tăng thêm những nguy cơ rủi ro cho thị trường. Lãi suất trái phiếu trung bình của tất cả các trái phiếu bất động sản là 10%. Còn lãi suất cho vay phổ biến là 9 – 11%.

Trong năm 2019, có 84 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị phát hành là 82.277 tỷ đồng, tăng 335%, chiếm 34% tổng giá trị phát hành của cả thị trường. Trong đó, nếu chỉ tính riêng 35 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 26.174 tỷ đồng.

Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao tiềm ẩn nhiều rủi ro. Những rủi ro liên quan đến khả năng chi trả nợ gốc và lãi trái phiếu.

Khung giá đất tăng

Mức giá đất theo khung tăng ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp. Điều này tác động đến tiền sử dụng đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng tăng. Theo đó, giá thành của bất động sản cũng cao hơn dẫn tới mặt bằng giá bán chung của các sản phẩm bất động sản tăng.

Chính phủ đã chính thức ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 – 2024 với mức tăng chung 20% so với giai đoạn 2015 – 2019. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Quá trình rà soát dự án vẫn chưa được tháo gỡ

Vướng mắc từ quá trình rà soát dự án vẫn chưa được tháo gỡ là yếu tố thứ tư. Quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra và phê duyệt dự án kéo dài. Chính điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà.

Nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào các dự án có quy mô lớn. Vấn đề này còn khiến các doanh nghiệp bất động sản mất đi cơ hội kinh doanh. Các chi phí đầu tư dự án tăng, tồn đọng vốn, tồn kho tăng… ảnh hưởng tài chính doanh nghiệp.

Kinh nghiệm khi mua đất nền dự án lưu ý điều gì?

Phần trên đã tổng hợp 4 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong bối cảnh dịch bệnh ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Các nhà đầu tư đã chia sẻ những kinh nghiệp khi mua đất nền dự án hạn chế rủi ro.

Mua đất nền dự án đầu tư trung hạn – hạn chế lướt sóng

Nhìn lại quá trình 20 năm qua và đánh giá các mối liên hệ giữa: “Đại dịch – Khủng hoảng – Đầu tư bất động sản”. Những biến chuyển mạnh mẽ của thị trường ngay sau các đợt dịch bùng phát rồi kết thúc. Nhiều đợt dịch đã tạo nên những đợt bùng nổ về nguồn cung và tạo đà tăng phi mã về giá lẫn cơ hội đầu tư.

Hiện nay, đại dịch đang tác động đến thị trường. Các nhà đầu tư ví rằng, trong năm 2020, thị trường bất động sản như lò so bị nén mạnh. Hứa hẹn sẽ bùng nổ vào những năm tới, thị trường xuất hiện đợt tăng giá đất mới.

Trong bối cảnh này, kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án của nhà đầu tư là hạn chết lướt sóng. Nếu bạn có tiềm lực tài chính đầu tư đất nền trung hạn (2-3 năm). Dịch bệnh nguy hiểm trên phạm vi thế giới, chưa có hồi kết. Đây không phải là thời điểm đầu cơ, lướt sóng.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền – Hạn chế vay ngân hàng

Bản chất của đầu tư đất nền là đầu tư dài hạn. Khi bạn không có sẵn nguồn tiền trong thời điểm này thì nên suy nghĩ lại. Khi mối quan tâm của người dân và doanh nghiệp tập trung vào dập dịch, đất nền sẽ tăng giá chậm. Các nhà đầu tư còn khuyên, chỉ có khoảng 50%, còn lại đi vay ngân hàng để tư thì nên dừng lại. Việc vay vốn để đầu cơ rủi ro rất lớn trong thời điểm này.

Kinh nghiệm mua đất nền dự án – Chọn nhà đầu tư và dự án đất nền uy tín

Khi mua đất nền dự án cần tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư và dự án đất nền đó có thật không?

Nhưng theo nhận định của các chuyên gia thì nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án “ma”.

Chọn nhà đầu tư có đủ năng lực hội tụ những yếu tố sau:

• Nhà đầu tư có tiểu sử tốt
• Đã có dự án đất nền thành công
• Năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất
• Uy tín truyền thông
• Khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng?

Trước khi quyết định đầu tư, bạn cũng nên xem xét đất nền đó có vị trí và khả năng phát triển không? Nhiều dự án đất nền sau bao năm vẫn chỉ là khu đất trống, không được đầu tư hạ tầng xung quanh. Đừng theo tâm lý đám đông hoặc ham rẻ mà mua, đầu tư đất cần dự vào sự am hiểu thị trường.

Giao dịch giấy tờ rõ ràng, dự án đất nền có đủ pháp lý

Đây là yếu tố đảm bảo an toàn trong giao dịch đất nền dự án. Để biết được dự án đó đang tồn tại cần chứng minh bằng các giấy tờ sau:

• Vị trí dự án, giá trị lô đất
• Năng lực chủ đầu tư,
• Giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng,
• Đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai,
• Thủ tục pháp lý
• Quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền
• Dự án đất nền đã được phê duyệt quy hoạch chưa?

Ngoài ra khi đầu tư đất nền dự án cũng chú ý tiến độ thanh toán tiền

1. Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt 1/4 giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
2. Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.

Bài viết tổng hợp những kinh nghiệm mua bán đất nền dự án được các nhà đầu tư chia sẻ. Trên thực tế còn rẩt nhiều bí kíp khác. Tuy nhiên trong khuôn khổ bài viết, tác giả tổng hợp ngắn gọn 7 kinh nghiệm giúp người mua hạn chế rủi ro trong giao dịch.

Có thể thông tin sau hữu ích với bạn:

• Đất thổ canh là gì? Những điều bạn nên biết khi mua đất thổ canh
• Giá đất ở Đà Nẵng hiện nay, bảng giá đất mới nhất 2020-2024
• Công bố danh sách các chủ đầu tư uy tín TPHCM hiện nay

Đinh Nhung – Content writer