Trong quá trình sử dụng đất, thực trạng diện tích đất thực tế không đúng với trong Sổ đỏ khá phổ biến. Diện tích đất thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn diện tích được công nhận trong Sổ đỏ. Nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu là do sai sót khi đo đạc hoặc do lấn chiếm. Vậy khi gặp phải trường hợp này thì nên xử lý như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ trong bài viết này nhé.

Ảnh hưởng của việc diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

Tùy vào đối tượng sử dụng đất mà những rắc rối họ gặp phải cũng khác nhau khi có sự chênh lệch giữa diện tích thực và diện tích trong Sổ đỏ. Đối với những đối tượng được miễn thuế, điều này không ảnh hưởng nhiều đến họ. Tuy nhiên, với những người phải trả thuế sử dụng đất thì điều này ảnh hưởng lên quyền và nghĩa vụ của họ. Cụ thể, diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ có thể gây ra một số vấn đề sau:

Phải nộp nhiều tiền hơn khi sử dụng đất

Bạn sẽ phải nộp thuế sử dụng đất. Tuỳ vào mục đích sử dụng đất mà mức phí mỗi hộ phải đóng sẽ khác nhau. Tuy nhiên, số tiền bạn phải nộp sẽ được tính theo diện tích đất trong Sổ đỏ. Do đó nếu bạn đang sở hữu diện tích nhỏ hơn so với trong Sổ đỏ thì bạn sẽ phải đóng nhiều tiền hơn.

Có khả năng sẽ dẫn đến tranh chấp khi chuyển nhượng

Khi chuyển nhượng đất, có 2 cách tính giá là theo thửa hoặc theo m2. Nếu bạn không đo đạc lại trước khi chuyển nhượng hoặc tính giá theo thửa thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Đặc biệt là khi diện tích đất thực có của người chuyển nhượng nhỏ hơn trong Sổ đỏ thì khả năng xảy ra tranh chấp càng cao.

Diện tích đất thực có nhiều hơn nhưng không được cấp Sổ đỏ

Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ hồng chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Diện tích đất thực có nhiều nhưng lại không được chính quyền công nhận sẽ mang lại những thiệt thòi cho chủ sở hữu, đặc biệt là khi muốn chuyển nhượng.

Cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

Như đã đề cập ở trên, hiện trạng này xuất hiện là do sai sót trong khi đo đạc hoặc do lấn chiếm. Vì vậy, cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ cũng được chia làm hai trường hợp.

Trường hợp không phát hiện lấn chiếm

Theo quy định của Luật đất đai 2013, khi cấp mới hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn với diện tích đất được công nhận theo số đo trên thực tế cần đủ các điều kiện sau:

• Có sự khác nhau về số liệu đo đạc diện tích đất trên thực tế và số liệu được công nhận trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
• Không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất đang sử dụng so với thửa đất tại thời điểm được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Không có tranh chấp với hộ sử dụng thửa đất liền kề

Do đó, nếu diện tích đất thực tế bị thiếu hụt so với so với diện tích trên Sổ đỏ, chủ nhà có thể nộp đơn lên văn phòng Đăng ký đất đai Sau đó cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích thực tế để chắc chắn rằng có sai lệch so với số liệu đã cấp trên Sổ đỏ.

Nếu đúng là có sự sai lệch và ranh giới thửa đất không có gì thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất; có xác nhận của UBND ở địa phương là không có tranh chấp xảy ra thì chủ đất phải làm đơn đề nghị đổi Giấy chứng nhận mới theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp phát hiện lấn chiếm

Trong trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích đất đo được trên thực tế và diện tích trên Sổ đỏ và nguyên nhân được xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ nhà có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp địa phương để được hòa giải. Nếu hoà giải không thành công, chủ nhà có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ thụ lý đơn khiếu nại và giải quyết. Tuy nhiên, nếu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp địa phương có thẩm quyền thì quy trình giải quyết được thực hiện như sau:

• Nếu đó là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, hoặc trong cộng đồng dân cư thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND cấp địa phương; nếu ở cấp địa phương mà tranh chấp vẫn chưa được xử lý thì khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án nhân dân theo quy định
• Nếu đó là tranh chấp giữa các tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở tôn giáo thì quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh; nếu không đồng ý với phương án giải quyết thì có quyền khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tòa án nhân dân

Hy vọng qua bài viết này, bạn đã biết cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ. Chúc bạn thành công.

Mong rằng bạn đọc tiếp tục ủng hộ bài viết của chúng tôi qua chuyên mục tư vấn luật nhé!