Do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn, dẫn đến việc mua bán nhà đất có liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cũng vì thế tăng lên. Tuy nhiên loại hợp đồng này nếu không cẩn thận sẽ khiến cả người bán và người mua gặp những rủi ro về pháp lý. Hãy cùng tìm hiểu ngay về chúng.

Giá căn hộ chung cư TPHCM hiện nay:

Các trường hợp đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua chung cư là minh chứng sống động nhất cho cuộc trao đổi và mua bán giữa hai bên. Các trường hợp đặt cọc mua bán căn hộ chung cư như:

Giữa chủ đầu tư và người mua là khách hàng

Trường hợp đầu tiên phổ biến nhất đó chính là giữa người bán và chủ đầu tư và người mua là khách hàng. Tại trường hợp này, hợp đồng sẽ được thực hiện khi hai bên thỏa thuận và thống nhất với nhau gồm các điều khoản cần có, đặc biệt là về khoản tiền đặt cọc cũng như phương thức thanh toán. Cụ thể các bộ phận cần được làm rõ như:

– Về phía bên bán, cần phải cung cấp đầy đủ mọi thông tin về căn hộ chung cư đang được bàn giao. Các thông tin về diện tích, số phòng ngủ, đặc điểm ngôi nhà đều cần phải nói rõ cho bên mua biết.

– Các mẫu giấy tờ như biên bản nghiệm thu, biên bản sở hữu căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ của các cơ quan có thẩm quyền đều phải có để chứng minh được tính hợp pháp của căn hộ chung cư.

– Hợp đồng đặt cọc chung cư trước khi được ký kết thì hai bên cũng cần phải nói rõ thời gian hoàn thành cũng như tiến độ thi công của căn hộ để người mua có thể sở hữu và chuẩn bị tâm lý chuyển đến.

– Thỏa thuận về số tiền đặt cọc. Số tiền tối thiểu pháp luật không quy định, tuy nhiên đây sẽ là một trong những điều khoản quan trọng nhất để hai bên làm theo và thực hiện theo hợp đồng và cũng là một trong những yếu tố tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực.

Trên thực tế, số tiền đặt cọc sẽ không có sự ảnh hưởng gì đến tiến độ thanh toán trong hợp đồng đừng mua nhà chung cư. Trước khi đặt bút ký kết, người mua cần chuyển khoản tiền đặt cọc hoặc gửi bằng tiền mặt trực tiếp cho người bán. Chúng như một hình thức đảm bảo giao dịch an toàn. 

Ngoài ra, người mua khi là khách hàng cần phải lưu ý đến thời điểm ký kết hợp đồng và thời điểm chuyển tiền đặt cọc. Bên cạnh đó, các điều khoản về mức phạt, mức bồi thường nếu vi phạm theo theo quy định cũng cần được ghi rõ.

Trường hợp giữa người bán và người trung gian và người mua là khách hàng

Ở trường hợp này, người bán đã ký hợp đồng với chủ đầu tư trước đó. Nếu giữa họ đã có hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng này phải được chuyển giao và cần phải đảm bảo thực hiện theo trình tự thủ tục đặt cọc với người mua tiếp theo. 

Người mua cũng cần sáng suốt lựa chọn những dự án chung cư được bảo lãnh nhà nước hoặc ngân hàng và được khẳng định về pháp lý rõ ràng để có được tiến độ xây dựng đúng và chuẩn theo như kế hoạch đã đề ra. Nếu chủ đầu tư trung gian đã có hợp đồng mua bán thì các trường hợp sẽ được chia theo từng giai đoạn để người mua tiện theo dõi.

Giai đoạn đã được bàn giao căn hộ. 

Ở giai đoạn đã được bàn giao căn hộ thì người mua cần lưu ý kiểm tra mọi thông tin về nhà ở thông qua các giấy tờ thật kỹ như: giấy chứng nhận hợp pháp của căn hộ, sổ hồng hoặc sổ đỏ, hợp đồng mua bán có xác nhận của cơ quan chức năng… 

Ngoài ra bạn cũng cần quan sát căn hộ trên thực tế, kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy hệ thống bảo dưỡng bảo trì và các tiện ích sống xung quanh. Các yếu tố này sẽ đảm bảo cho bạn và gia đình có một nơi ở an lành và hạnh phúc.

Các thông tin cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư như sau:

– Thông tin cá nhân của người mua và người bán bao gồm: họ tên, căn cước công dân, năm sinh, số điện thoại, địa chỉ thường trú…

– Thông tin chi tiết về căn hộ như: trang thiết bị đi kèm, diện tích, giá trị thực tế của căn hộ, các tiện ích…

– Số tiền cần đặt cọc cùng thời điểm chuyển tiền và phương thức thanh toán

– Thời gian thanh toán cho các đợt chuyển tiền tiếp theo đối với những trường hợp người mua không thanh toán tiền mua căn hộ 100% trong lần chuyển khoản đầu tiên.

– Kiểm tra các quy định về nộp thuế

– Kiểm tra chữ ký của cả hai bên muốn mua và người bán trên hợp đồng

Giai đoạn chưa được bàn giao căn hộ nhà ở. 

Hợp đồng đặt cọc trong trạng thái này được coi như là một cách để người mua và người bán đặt chỗ trước cho căn hộ chung cư đang hướng đến. Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng cọc mua chung cư bạn cần xem xét kỹ đến những yếu tố sau:

– Tiến độ hoàn thành và thời gian thi công của dự án. Biết được tiến độ sẽ rất quan trọng đối với bạn bởi khi đó bạn sẽ chủ động được trong việc thanh toán và sắp xếp công việc để thực hiện nhận căn hộ đến ở.

– Thời gian bàn giao căn hộ phải được ghi rõ và cam kết thực hiện theo đúng hợp đồng đặt cọc. Nếu không, người bán sẽ còn được xử lý theo các hình thức phạt và bồi thường do chậm giao nhà. Họ đã không thực hiện theo đúng tiến độ thi công thiết kế theo như thông tin đã đưa ra.

Tốt nhất hãy kèm theo một phụ lục hợp đồng chi tiết kế hoạch thiết kế, thi công để cả hai bên cùng theo dõi một cách dễ dàng hơn.

Rủi ro của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong quá trình ký kết hợp đồng, nếu không kiểm tra kỹ dẫn đến việc thiếu sót các điều khoản quan trọng sẽ dẫn đến nhiều rủi ro lớn. Các rủi ro của hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư cần chú ý ngay như sau:

– Rủi ro liên quan đến quy hoạch đất: Trường hợp này có thể do khu đất đang bị vướng vào các công trình giải tỏa hoặc đang được nhà nước quy hoạch theo dự án đầu tư lớn. Tuy các giấy tờ rất đầy đủ hợp pháp theo quy định nhưng hợp đồng đặt cọc lúc này không có sự chắc chắn cao, người mua cần phải xem lại ngay.

– Rủi ro tiếp theo đó chính là khu đất chưa có đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo pháp lý. Bạn phải tiến hành bổ sung thêm các mẫu giấy còn thiếu, để sau này ngày khi có tranh chấp sẽ dễ dàng giải quyết hơn.

– Rủi ro bên người bán không cung cấp đầy đủ các thông tin về căn hộ chung cư mà bạn đang tiến hành ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bên cạnh các thông tin được khai trên giấy tờ, bạn cần phải xác thực căn hộ trên thực tế nữa mới chuẩn.

– Rủi ro về phía các cơ quan nhà nước: Họ có thể xử lý hồ sơ nhà đất với quy trình lâu, phức tạp khiến bạn gặp rắc rối trong quá trình bàn giao nhà mặc dù đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển khoản theo quy định. 

– Rủi ro với các bên mua bán nhà liên quan: Đối với những căn hộ chung cư đồng sở hữu thì việc sang nhượng, phân chia các chi phí rất dễ thiếu minh bạch. 

Các điều khoản cơ bản cần có trong hợp đồng đặt cọc mua chung cư

Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tại Khoản 2 của Điều 398, Không hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư cần đáp ứng được đầy đủ các nội dung dưới đây:

– Các thông tin cơ bản của bên bán và bên mua, cụ thể: họ tên, năm sinh, địa chỉ, quê quán, chứng minh nhân dân, số điện thoại….

– Thông tin về đối tượng đó chính là căn hộ đang trong quá trình giao dịch như diện tích khu đất, tình trạng trang thiết bị, các tiện ích và kết cấu nhà ở, tiến độ xây dựng đối với những căn hộ chưa được bàn giao,…

– Mức tiền đặt cọc được thỏa thuận để trao đổi giữa hai bên sau khi người mua và người bán tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc. Số tiền nên được thể hiện cả bằng chữ để tránh sai sót trong quá trình đánh máy. 

– Các điều khoản về việc một trong hai bên chấm dứt hợp đồng đơn phương chấm dứt mà không có lý do chính đáng.

– Quy định về các đợt thanh toán tiếp theo trong trường hợp bên mua không thanh toán hết 100% trong lần đầu tiên. 

Hai bên cần phải ký kết có đóng dấu của cơ quan chức năng có tổng cục thì lúc đó hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư mới có hiệu lực. Ngoài ra, để chắc chắn hơn bạn có thể tạo thành hai bản, mỗi bên giữ một bản để tránh trường hợp mất mát hoặc thất lạc. Trong quá trình ký kết, cần có sự tham gia của một bên thứ ba để chứng minh sự công bằng, minh bạch trong quá trình đàm phán giữa bên mua và bên bán.

Giá căn hộ chung cư Hà Nội hiện nay:

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư mới nhất

Khi tiến hành ký kết, mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cần phải có những nội dung như sau:

• Tên của hợp đồng tập cọc mua bán nhà ở chung cư
• Ngày tháng thành lập hợp đồng cổ mặt của người mua và người bán 
• Các thông tin về căn hộ chung cư như địa chỉ tình trạng và kết cấu hiện tại
• Giá bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và phương thức để thanh toán
• Nghĩa vụ và quyền lợi của các bên sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc
• Phương thức và các cách giải quyết khi có tranh chấp xảy ra giữa hai bên
• Ngoài ra phần chữ ký và cam kết chung sẽ không thể tách rời

Hợp đồng đặt cọc mua chung cư là cơ sở để thực hiện giao dịch giữa người mua và người bán. Chúng được coi như là mấu chốt để 2 bên tin tưởng lẫn nhau, đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất một cách chính xác và nhanh chóng nhất.