Trên trang rao bán bất động sản trực tuyến, một căn nhà mặt đường Cầu Giấy được chào giá gần 700 triệu đồng một m2. Với diện tích 400 m2, tổng giá trị căn nhà là 275 tỷ đồng. Môi giới cho biết căn nhà có 8 tầng nổi, hai tầng hầm, vị trí lô đất đẹp với mặt tiền 12 m, nở hậu 16 m nên giá nhỉnh hơn những căn xung quanh, có thể làm tòa nhà văn phòng, trụ sở công ty.

Theo ghi nhận của VnExpress, một số căn nhà lô góc trên các tuyến đường lớn như Duy Tân, Vũ Phạm Hàm, Khúc Thừa Dụ, Nguyễn Khánh Toàn... được chào giá hơn 500 triệu đồng một m2. Những tuyến đường này tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, cơ sở ăn uống, mua sắm nên giá cho thuê dao động từ 100 đến 150 triệu đồng một căn. Tại những tuyến đường hẹp hơn như Phan Văn Trường, Dương Quảng Hàm, một số căn nhiều tầng, có thang máy được chào giá từ 300 đến 350 triệu đồng một m2.

Thậm chí, dữ liệu của một kênh rao vặt bất động sản còn ghi nhận mức chào giá 850 triệu đồng mỗi m2 đối với một số căn nhà phố vị trí đẹp tại Cầu Giấy.

Mặt bằng giá mới ở phân khúc nhà phố cũng được thiết lập ở quận Thanh Xuân. Một căn nhà mặt tiền hơn 6 m, cao 8 tầng, có một hầm diện tích 145 m2 trên đường Khuất Duy Tiến đã được rao bán mức giá 600 triệu một m2. Môi giới cho biết căn này có vị trí lô góc, mới xây, có thang máy, phù hợp kinh doanh spa, nhà hàng, phòng khám, showroom hay trụ sở văn phòng với dòng tiền kinh doanh khoảng 200 triệu đồng một tháng. Trên các trang rao bán trực tuyến, nhiều tòa mặt phố Vũ Tông Phan, Nguyễn Trãi được chào giá từ 400 triệu đồng một m2, chủ yếu là những căn cao trên 6 tầng, mặt tiền hơn 6m. Nhà phố tại các đường Nguyễn Ngọc Nại, Nhân Chính được rao thấp hơn, khoảng 300 đến 350 triệu một m2.

Tại hai quận Nam Từ Liêm và Long Biên, mức giá 320 triệu đồng mỗi m2 đã được ghi nhận tại một số nhà phố đang rao bán trên đường Mỹ Đình, Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Hoàng (mặt tiền từ 5 m) và phố Ngọc Lâm, Lâm Hạ, Nguyễn Văn Cừ, Ngô Gia Tự. Những căn nhà riêng trong ngõ rộng 3-5m ở hai quận này, giá rao bán cũng vượt ngưỡng trăm triệu đồng một m2.

Tính theo đơn giá trên mét vuông, những căn nhà phố đắt đỏ nhất quận Cầu Giấy, Thanh Xuân tiệm cận một số tuyến đường quận trung tâm cũ. Như nhiều căn nhà phố ở Đào Tấn (quận Ba Đình) hay Nguyễn Du, Hòa Mã, Phố Huế (quận Hai Bà Trưng), phố Lý Thường Kiệt (Hoàn Kiếm) cũng được chào giá từ 500 đến hơn 800 triệu đồng một m2. Một số tuyến ở quận trung tâm như Lê Thanh Nghị, Thái Thịnh, Hào Nam mức giá rao bán nhà dao động từ 200 đến 400 triệu đồng mỗi m2.

Ông Nguyễn Hoàng Trường, Giám đốc Sàn bất động sản Trường Linh (Đống Đa) chuyên môi giới nhà đất thổ cư, cho biết với mức rao bán như trên, nhà phố một số tuyến đường lớn các quận ngoài Vành đai 2 tương đương nhiều tuyến phố lớn ở các quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa). Một số nhà đầu tư có "khẩu vị" nhà phố gần đây có xu hướng dịch chuyển ra các quận mới bởi sự thay đổi về hạ tầng, mật độ dân số và các tòa nhà phòng.

Tuy nhiên, anh Trường cũng cho biết, phân khúc này rất kén khách. Vào những giai đoạn thị trường chậm như hiện nay có khi mất cả năm mới giao dịch thành công. Cũng theo anh, thông thường giá giao dịch thực tế sẽ thấp hơn khoảng 1-2% so với mức rao bán. Một số trường hợp ngoại lệ, bên bán cần đẩy hàng sớm thì giá có thể thấp hơn khoảng 3-5%.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết mức giá từ 500 đến 800 triệu đồng một m2 trước đây chỉ ghi nhận ở những căn nhà phố quận Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Tây Hồ. Tuy nhiên, hiện nhiều căn nhà mặt tiền ở các tuyến phố mới như Trần Thái Tông, Khúc Thừa Dụ, Duy Tân, Nguyễn Thị Định, Trần Kim Xuyến, Vũ Phạm Hàm (quận Cầu Giấy) hay Khuất Duy Tiến (Thanh Xuân) cũng được chào giá này. Trong khi, giá bán ở khu vực các quận trung tâm chững lại hoặc tăng chậm vì ít sự thay đổi về hạ tầng và mật độ cư dân.

Ông Toản cho rằng có ba lý do chính dẫn đến xu hướng trên. Đầu tiên là ảnh hưởng từ giai đoạn thị trường nóng từ năm 2020 đến nửa đầu 2022 đã tạo mặt bằng giá mới cho nhiều loại hình bất động sản, bao gồm nhà phố quận nội thành. Trong khi đó, các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Long Biên được đầu tư hạ tầng mạnh, nhiều tuyến đường mới, tập trung hệ thống trường học, cơ quan, trụ sở. So với các quận trung tâm, chất lượng hạ tầng và mặt bằng giá tại các quận này đang tốt hơn, thuận lợi cho việc kinh doanh hay thuê văn phòng. Theo ông, những căn nhà được chào bán với giá trần phần lớn là nhà xây mới, mặt tiền rộng, bố trí tầng hầm, thang máy, hệ thống thoát hiểm, điều hòa khá đầy đủ, thiết kế hiện đại nên dễ tìm khách thuê. Vì thế, các căn này định giá cao hơn những tòa xây lâu, mặt tiền hẹp cùng khu vực.

Chuyên gia này nhìn nhận nhà phố nội thành là phân khúc đặc thù với giá trị rất cao nên thanh khoản rất thấp. Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, đây là phân khúc có lợi thế về tính linh hoạt trong khai thác (làm văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh), đồng thời nhu cầu bán không lớn, giao dịch thực tế ít nên mặt bằng giá vẫn duy trì được sự ổn định, kể cả khi thị trường khó khăn. Nếu có một vài giao dịch giảm giá nhẹ thì đó là trường hợp cá biệt, chưa đủ tác động đến mặt bằng chung.

Ngọc Diễm