Định giá nhà đất là gì? Định giá nhà đất dựa và những yếu tố nào? Làm thế nào để có thể thẩm định giá nhà đất chính xác? Hãy cùng tìm hiểu bên trong bài này.

Trong nền kinh tế hiện nay khi pháp luật nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản thì việc xác định giá nhà đất là điều vô cùng quan trọng. Vì nhà đất là tài nguyên đặc biệt thuộc quyền sở hữu của nhà nước, nên giá cả và giá trị quyền sử dụng cũng có nhiều điểm riêng biệt đặc trưng so với giá các tài sản loại khác. 

Để tự thẩm định giá trị nhà đất thành công nhằm giúp quá trình giao dịch mua bán nhà đất, bất động sản được an toàn thì bạn cần tìm hiểu kỹ lưỡng về các yếu tố vị trí, tình trạng nhà đất, so sánh giá bán nhà đất so với các khu vực lân cận xung quanh,… Hôm nay RaoXYZ Nhà sẽ giúp bạn có được kinh nghiệm định giá nhà đất hiệu quả. 

Tham khảo giá nhà đất Sóc Trăng:

Định giá đất là gì?

Trước khi tìm hiểu về định giá đất là gì? Chúng tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu trước về ý nghĩa của giá đất và giá trị quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:

• Giá đất được xem như là giá trị của quyền sử dụng đất được cụ thể tính trên một đơn vị diện tích đất. 
• Giá trị quyền sử dụng đất được hiểu theo nghĩa là giá trị quy ra bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn xác định. 

Có thể hiểu một cách đơn giản hơn là: giá đất và giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xác định dành cho một đơn vị diện tích đất thuộc loại hình đất nhất định.

Từ giá đất chúng ta được phép xác định số tiền cần thiết mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp được luật pháp quy định như sau: Tiền sử dụng đất chính là số tiền người sử dụng phần đất đó cần phải chi trả cho Nhà nước khi được giao cho quyền sở hữu loại đất có thu tiền sử dụng và được công nhận quyền sử dụng đất hay được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Định giá nhà đất có nhiều ý nghĩa như sau:

• Định giá của nhà đất hay bất động sản nói chung được xem là một hoạt động cần thiết để giúp các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có thể biết được chính xác giá nhà đất mà mình sẽ giao dịch. Các bên tham gia giao dịch ở đây có thể hiểu là người bán, người mua, môi giới, nhà đầu tư, ngân hàng, tổ chức thẩm định giá bất động sản,… 
• Định giá nhà ở cũng được xem là hoạt động tư vấn, hình thức để xác định giá trị của một lô đất cụ thể ở một thời điểm được xác định.
• Định giá nhà còn là việc chủ sở hữu nhà đất quy định giá mua, giá bán của lô đất. Việc định giá bất động sản của chủ sở hữu cá nhân không mang tính pháp lệnh. Trình tự định giá của nhà đất khá đa dạng do chủ sở hữu bất động sản đó lựa chọn quy định. Nếu các mức giá được chủ sở hữu quy định phù hợp với thị trường thì sẽ được thị trường chất nhận. Còn nếu trường hợp mức giá này không phù hợp thì cần phải điều chỉnh để phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định.

Bạn cũng có thể hiểu việc định giá này là sự ước tính về giá trị của nhà đất quy đổi bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đất đã được xác định ở thời điểm cụ thể. 

• Định giá đất chỉ được xem là sự ước tính về mặt giá trị chứ không thể tính được đúng chính xác hay tính được đủ chi tiết nhất như việc định giá các tài sản thông thường khác. Bởi vì đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất bị tác động bởi nhiều yếu tố về kinh tế, vị trí, thời gian, không gian, pháp lý, tâm lý, xã hội,…

Cách định giá nhà đất

Để tự thẩm định giá bất động sản nhà đất không có công thức định giá nhà đất cụ thể nào cả, mà chúng ta cần phải dựa vào khá nhiều yếu tố khác nhau. Hiện tại có một số cách định giá nhà đất hiệu quả như sau:

Định giá dựa vào vị trí

Giá nhà đất theo vị trí:

Khi tự thẩm định giá trị nhà đất điều đầu tiên bạn nên quan tâm đó là yếu tố vị trí. Bạn cần xác định chính xác được nhà đất của bạn đang nằm ở khu vực nào? Nhà đất nằm ở quận huyện nào, trên mặt đường lớn, mặt đường nhỏ hay nằm trong hẻm chính, hẻm phụ nào? 

Từ vị xác định vị trí bạn có thể căn cứ để định giá: Nếu nhà nằm ở ngay mặt tiền đường lớn thì sẽ có giá trị kinh doanh cao nên giá bán sẽ cao hơn so với những sản phẩm nhà đất ở trong hẻm hay ở các vị trí không thuận lợi cho việc kết nối.

Định giá dựa vào bảng giá

Khi đã xác định được vị trí của nhà đất thì bạn cần dành thời gian để tìm hiểu và tham khảo cách định giá đất theo giá nhà nước dựa theo bảng giá đất mới nhất ở khu vực do các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ban hành. 

Đồng thời bạn cũng nên tham khảo giá trị thị trường nhà đất dựa theo thông tin được cung cấp từ các ngân hàng, các website bất động sản uy tín, các công ty kinh doanh bất động sản,…

So với đơn giá nhà đất mà nhà nước quy định thì thông thường giá trị đất ở mặt tiền đường sẽ có giá chênh lệch gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá bất động sản này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng tính giá đất hiện tại đang cao hơn từ 3 – 4 lần bảng giá đất mà nhà được quy định được ban hành vào năm 2015 (bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh mỗi 5 năm một lần). 

Theo các chuyên gia bất động sản cho rằng ước tính hệ sống từ 3.8 – 4.5 là độ chênh lệch bình quân có thể chấp nhận được của sản phẩm bất động sản. Thực tế cho thấy đa số các giao dịch nhà đất trên thị trường thành công đều đã chấp nhận khoảng cách giá cả chênh lệch này.

Định giá bằng cách so sánh các lô đất trong cùng khu vực

Hiện nay phương pháp định giá bất động sản phổ biến được áp dụng là so sánh giá trị của thị trường. Bởi vì đây là phương pháp xác định giá trị nhà đất dễ áp dụng và phản ánh giá cả sản phẩm bất động sản theo thời gian thực của thị trường.

Nên tìm hiểu kỹ lưỡng các sản phẩm nhà đất tương tự với sản phẩm bất động sản của mình về các mặt như: diện tích, tiện ích, hiện trạng, vị trí, khu vực giao dịch,… từ đó bạn sẽ có cơ sở để so sánh về giá cả và định giá cho bất động sản của mình được chính xác hơn.

Một mẹo nhỏ để giúp bạn so sánh giá bất động sản tương tự trong khu vực đó là hãy đóng vai trò làm người đi mua nhà để khảo sát các nhà đất đang đăng biển rao bán và hỏi giá bán của chúng. Nếu có thể bạn hãy xem từ 3 căn nhà đất trở lên càng tốt.

Nếu bạn đang sở hữu nhà đất nằm trong khu vực có thị trường giá cả địa ốc đang nóng sốt, thì bạn có thể tăng giá rao bán của mình lên cao hơn khoảng 10% so với thông tin mà bạn đã khảo sát và thẩm định giá nhà đất trong khu vực. 

Nếu thị trường bất động sản nơi bạn sở hữu nhà đất đang có xu hướng đi xuống hay đóng bằng thì bạn có thể sử dụng các thông tin thẩm định giá mình đã tìm hiểu như là một công cụ để ấn định giá bán bằng giá mình đã khảo sát, hoặc có thể tăng giá lên khoảng 5% so với giá trị khảo sát trong khu vực.

Định giá qua tình trạng nhà đất

Việc thẩm định giá nhà đất không chỉ quan trọng về yếu tố vị trí mà bạn còn cần phải biết đến cách phân loại bất động sản hay nhận định được chính xác tình trạng nhà đất hiện tại của mình.

Hãy xác định xem nhà đất của bạn đang là loại nào: nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, biệt thự, căn hộ,… Đồng thời đánh giá tình trạng của sản phẩm bất động sản này đang mới hay cũ, tuổi thọ nhà đất đã được bao lâu tính từ thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để từ đó có thể khấu hao được giá trị của bất động sản nhà đất.

Mức khấu hao nhà đất thường được tính ở mức giao động từ khoảng 10% – 30% so với giá trị bất động sản. Nhưng cũng tùy theo những trường hợp khác nhau cụ thể để xác định mức độ khấu hao chính xác hơn.

Xác định thông qua môi giới hoặc nhờ ngân hàng thẩm định

Ngoài các cách thẩm định giá nhà đất ở phía trên thì bạn có thể thẩm định giá trị của nhà đất dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp trong việc mua bán nhà. Bởi vì, một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại khu vực sẽ giúp bạn nhanh chóng có được thông tin chính xác và vô cùng hiệu quả về giá trị nhà đất cùng kỳ hằng năm tại khu vực bạn sở hữu bất động sản.

Tham khảo giá trị của nhà đất dựa vào thông tin được cung cấp từ các nhà môi giới địa phương là một phương pháp định giá thông minh mà bạn không nên bỏ qua.

Bạn cũng có thể nhờ vào ngân hàng để thẩm định giá trị nhà đất của mình. Vì ngân hàng là đơn vị khá chặt chẽ trong việc thẩm định giá trị tài sản bất động sản để cho vay. Vậy nên, nếu người mua được ngân hàng hỗ trợ sẽ có thể an tâm hơn về giá trị của khu đất mà mình định mua. 

Tuy nhiên, cách thức thẩm định giá bất động sản nhà ngân hàng khá mất thời gian và điều này có thể làm cho người mua bị vụt mất cơ hội vì đưa ra quyết định chậm trễ hơn những người khác. Ngân hàng thẩm định giá trị nhà đất ở mức an toàn nên trên thực tế người ta có thể giao dịch với giá cao hơn từ 10% – 20%.

Kinh nghiệm định giá nhà đất

Định giá nhà đất là một việc không quá khó nhưng cũng không đơn giản. Vậy nên bạn có thể tham khảo một số kinh nghiệm xác định giá trị nhà đất hiệu quả như sau:

• Xác định giá trị của nhà đất dựa theo các cách định giá được cung cấp ở mục trên như: dựa vào vị trí, giá đất khu vực, xác định tình trạng nhà đất, tình trạng pháp lý,… Sau khi tổng hợp đánh giá xong các thông tin về nhà đất xong bạn có thể tiến hành đưa ra mức định giá tương đối chính xác và hợp lý cho bất động sản mình đang sở hữu. 
• Nếu sau khi tìm hiểu nhiều thông tin nhưng bạn vẫn phân vân chưa quyết định được giá bất động sản thì có thể nhờ đến những người có kinh nghiệm và uy tín trong việc thẩm định giá như các môi giới, công ty bất động sản, ngân hàng,… để tránh việc thẩm định giá trị bất động sản sai lệch.
• Ngoài ra, hiện nay có rất nhiều kênh thông tin trực tuyến để bạn có thể tra cứu thông tin về bất động sản cũng như giá cả nhà đất trong các khu vực trên toàn quốc chỉ với vài cú nhấp chuột như: các sàn giao dịch bất động sản, các phương tiện thông tin đại chúng, các trang đăng tin mua bán bất động sản miễn phí,… Các kênh thông tin này rất tiện lợi bạn có thể dễ dàng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản tương đồng trong khu vực để tiến hành so sánh và định giá cho nhà đất của mình.

Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vậy nên RaoXYZ Nhà hy vọng qua bài viết này chúng tôi đã giúp bạn có được những cách xác định giá nhà đất hữu ích cho sản phẩm nhà đất của mình. Để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích nhất về giá nhà đất cũng như thị trường bất động sản hiện nay thì bạn hãy thường xuyên truy cập RaoXYZ Nhà nhé!