Chuyển đổi đất vườn sang đất ở có những quy định nhất định được ban hành trong văn bản của pháp luật Nhà nước. Do đó, bạn cần nắm được những quy định này để tuân thủ đúng theo pháp luật. Để biết thêm về những điều kiện, giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở cũng như hạn mức của việc chuyển đổi, những thông tin dưới đây sẽ giúp bạn để có thêm sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi quyết định thực hiện chuyển đổi.

Tham khảo giá mua bán đất vườn huyện Củ Chi:

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

Hiện nay, nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở nhưng chưa nắm được hết về những quy định trong việc này. Thực tế, theo quy định của pháp luật được viết tại Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Chính vì vậy mà đất phải được sử dụng đúng theo quyết định được ghi trong văn bản của pháp luật về mục đích và quyền sử dụng đất. 

Trong Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai 2013 có quy định rõ ràng về việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Theo đó, trong luật phát Việt Nam thì đất vườn được quy định là đất nông nghiệp. Nên khi người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất vườn sang đất có thể ở thì phải sửa đổi theo quy định của pháp luật và có văn bản mới rõ ràng về mục đích sử dụng đất, tức là trên giấy tờ cần ghi rõ ràng đó là đất ở. 

Đối với câu hỏi cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định trong khoản 2 điều 59 của Luật Đất đai 2013. Trong đó quy định rằng khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định. Tức là cần có sự thông qua của Ủy ban nhân dân các cấp về quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Khi chuyển đất vườn sang đất thổ cư cần tuân theo những quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục cũng như những hồ sơ cần nộp. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng. 

Về quy định chuyển đổi đất vườn sang đất ở có trong Điều 69 Nghị định 43/2104/NĐ-CP đối với trình tự, thủ tục như sau:

• Đầu tiên, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ và nộp. Trong đó, hồ sơ bao gồm 1 đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Người sử dụng đất sẽ nộp tại Bộ phận một của để chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp nơi đó chưa có tổ chức Bộ phận một cửa thì có thể nộp trực tiếp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Sau khi nhận được hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp có ghi rõ hạn trả kết quả. Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ sẽ được thông báo và hướng dẫn bổ sung hoàn chỉnh trong thời gian không quá 3 ngày làm việc. Nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư sẽ được Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định. Giai đoạn này người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất theo nghĩa vụ tài chính. Hồ sơ sẽ được trình cho cơ quan cấp có thẩm quyền xét duyệt và chỉnh lý cơ sở dữ liệu. 
• Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, kết quả chuyển đổi đất vườn sang thổ cư sẽ được trả về. Đối với những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng sâu vùng xa, hoặc miền núi, hải đảo, thời hạn giải quyết là không quá 25 ngày (không tính các ngày lễ, thứ 7, chủ nhật và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở được tính bao gồm các khoản sau:

Lệ phí trước bạ

• Các đối tượng sẽ phải nộp lệ phí trước bạ gồm: Các trường hợp cấp Giấy sở hữu đất nhưng được miễn phí lệ trước bạ. Sau đó, UBND các cấp cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc diện phải nộp lệ phí.
• Cách tính lệ phí trước được xác định như sau:

(Giá trị theo bảng giá đất chung x Diện tích) x 0,5% = Số mức lệ phí trước bạ.

 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận sở hữu đất ở:

• Chủ hộ chỉ nộp lệ phí này, nếu đã được cấp sổ đỏ mới.
• Mức nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư, sẽ được quy định những mức hạn riêng theo quy định của mỗi tỉnh thanh. Tuy nhiên, hầu hết mức nộp này sẽ dưới 100.000đ cho một lần cấp.

Phí thẩm định hồ sơ:

Mức phí thẩm định hồ sơ chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, sẽ do các cơ quan ban ngành quyết định dựa theo điểm i khoản 1 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC ban hành như sau:

– Không phải tỉnh/thành phố nào cũng sẽ thu phí thẩm định này.

– Nếu như có thu, thì mức chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ do các tỉnh, thành tự quyết định, nên sẽ không đồng nhất với nhau.

Giá thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Mua bán đất vườn Long An giá tốt:

Giá thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở được nhà nước tác quy định như sau:

1. Căn cứ vào Khoản 6, điều 103 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển từ đất vườn hoặc ao trong cùng một mảnh đất có nhà mà thửa đất thuộc khu dân cư, thì sẽ không được công nhận là đất ở theo quy định. Khi chuyển thửa có nguồn gốc là vườn hoặc ao có nhà ở gắn liền, tuy nhiên khi người sử dụng tách thửa ra để chuyển quyền hoặc do các đơn vị hành chính, khi đo vẽ bản đồ địa chính đã tự ý đo đạc, sau đó các thửa đất ở sang riêng. 

Lúc này, công thức tính thuế chuyển đổi sẽ được tính bằng: 50% (Giá trị của đất được tính theo giá đất ở – Giá trị đất được tính theo bảng giá đất nông nghiệp).

2. Chuyển đổi từ đất vườn nông nghiệp đã được Nhà nước quy định không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Công thức tính thuế chuyển đổi ở trường hợp này sẽ được tính bằng: Giá trị đất được tính theo đất ở – Giá trị đất được quy định theo giá đất nông nghiệp.

3. Chuyển đổi mục đích từ đất phi nông nghiệp không ở là đất ở sang đất thổ cư, thì tiền thuế sử dụng đất sẽ được tính như sau:

Đối với trường hợp chủ hộ đang sử dụng đất phi nông nghiệp, đã được Nhà nước Quy định quyền sử dụng đất có thời hạn và sử dụng ổn định, lâu dài từ trước ngày 01/07/2004, mà không phải là đất được Nhà nước cấp phép hoặc cho thuê. Khi chuyển đổi đất vườn sang thổ cư, người sử dụng đất đó sẽ không cần phải nộp tiền thuế.

Trong trường hợp, chủ hộ đã và đang sử dụng đất phi nông nghiệp ở hình thức đã được giao đất và có thu tiền sử dụng đất đai trước ngày 01/07/2014, thì khi được chuyển sang mục đích đất ở, sẽ thu tiền sử dụng đất bằng cách tính chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư khấu trừ đi giá tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

4. Đối với trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp, dưới hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn thời gian sử dụng thì khi chuyển đổi mục đích sang đất ở, cũng như chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất. Chủ hộ sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng với mức chênh lệch giữa giá tiền sử dụng giá đất ở, sau đó trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp quy định trong thời gian sử dụng còn lại của đất. 

Những trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thuê của Nhà nước và trả tiền thuê theo năm, thì sẽ tiến hành thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất. Tất cả được tính theo giá đất ở tại thời điểm có thông báo và quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan, nhà nước có thẩm quyền.

5. Khi chuyển đổi đất vườn sang đất dùng để sinh sống, có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, theo các quy định của pháp luật. Người sử dụng muốn sang đất thổ cư sẽ phải căn cứ vào nguồn gốc nhận chuyển nhượng để thu tiền thuế sử dụng đất. Theo các mức quy định tại điểm a, điểm b và điểm c của Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Dựa theo Luật đất đai được xuất bản từ năm 2013, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Hiện tại, không có bất kỳ văn bảo nào quy định về hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở.

Thế nhưng, diện tích tối thiểu muốn chuyển nhượng sang đất thổ cư, hay cộng gộp cả phần diện tích đất ở hợp pháp đã có trong Sổ đỏ thì bạn cần phải đảm bảo:

• Diện tích và kích thước định hạn mức giao của đất.
• Hạn mức đất ở được công nhận.
• Diện tích tối thiểu đã được tách, hoặc hợp thửa đất trên địa phương ban hành có kèm theo quyết định của các cấp chính quyền địa phương.

Trên đây là những thông tin cần thiết về các quy định chuyển đổi đất vườn sang đất ở được nhà nước ta quy định. Hy vọng với những chia sẻ này, sẽ giúp bạn có thêm những kinh nghiệm bổ ích khi chuyển đổi đất ở. Nếu cần tìm kiếm những thông tin về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung, mọi người có thể truy cập RaoXYZ Nhà để tham gia các hoạt động mua bán bất động sản ngay hôm nay.