Để kinh doanh bất động sản hợp pháp thì các cá nhân, đơn vị phải nắm vững những quy định trong luật mua bán nhà đất của pháp luật hiện hành.

Hôm nay, chúng tôi xin chia sẻ những quy định mới nhất 2019 trong luật mua bán chuyển nhượng nhà đất. Bất cứ ai làm trong lĩnh vực bất động sản hoặc đang có nhu cầu mua/bán nhà đất đều nên nắm rõ.

Thứ nhất: Quy định về điều kiện mua bán đất năm 2019 

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có sổ đỏ vẫn có quyền bán đất. Nội dung cụ thể như sau:

• Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất. Nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:

• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ).

2. Đất không có tranh chấp;

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thứ hai: Những quy định có liên quan khác trong luật mua bán chuyển nhượng nhà đất

– Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê và thu tiền thuê đất hàng năm

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước. Khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết. Và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

– Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

– Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể. Sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

– Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở. Hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ. Hoặc trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt. Hay những phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

– Điều kiện hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: 

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt. Phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó. Thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Hoặc nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ. Thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

– Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch. Hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Người được Nhà nước giao đất. Cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền. Để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất. Hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

– Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:

A. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

Được UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Và nghĩa vụ tài chính về đất đai dựa vào căn cứ:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
• Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Hoặc tại những khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. Hoặc khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Cá nhân, đơn vị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ. Hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

B. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần. Hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà bán phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp. Phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20%. Tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư. Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng. Hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất. Hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
• Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện. Gồm: Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Trên đây là một số chia sẻ về luật mua bán nhà đất mới nhất 2019 mà chúng tôi muốn chia sẻ đến tất cả những ai quan tâm đến luật nhà đất, kinh doanh bất động sản. Hy vọng thông tin này hữu ích và giúp bạn sử dụng, kinh doanh nhà đất hợp pháp.

Đừng quên truy cập muaban.net để tìm hiểu thông tin về thị trường nhà đất, bán nhà Sài Gòn, bán nhà chính chủ. Qua những thông tin này, quý khách sẽ dễ dàng hơn trong việc mua nhà giá rẻ, mua nhà, bán nhà đúng theo nhu cầu của mình.

Trần Thanh

>>>> Xem ngay: Mua bán căn hộ chung cư đã hoàn thiện TPHCM:  Tất cả điều cần biết