2019, thị trường bất động sản sẽ phải chịu 10 thách thức rất lớn. Nếu không được giải quyết sẽ làm ảnh hưởng tới doanh nghiệp và cả người mua nhà. Những thách thức đó là gì? Câu trả lời sẽ có ngay trong bài viết dưới đây.

Điểm qua 10 thách thức lớn với thị trường bất động sản năm 2019

– Thứ nhất, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản TP.HCM bị sụt giảm lớn trong năm 2018.

Tổng thu ngân sách nội địa TP.HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, tương ứng giảm 16,8%. Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%.

Đáng chú ý, số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách TP.HCM năm 2018 đã sụt giảm 2,43%.

Nếu so sánh với Hà Nội đã thu ngân sách được 226.795 tỷ đồng đạt 103,9%, thu vượt khoảng 6.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao, thì TP.HCM phải nỗ lực rất lớn mới hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách.

Điều cần quan tâm là nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

– Thứ hai, quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm lớn trong năm 2018.

Ở năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%, phân khúc trung cấp chiếm 45,5%, phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017, phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017, phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM chưa phát triển bền vững. Bởi thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

– Thứ ba, thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ.

Tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm. Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ.

Điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án. Bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

– Thứ tư, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục tình trạng lệch pha cung cầu.

Năm 2018, phân khúc mua bán, cho thuê nhà ở cao cấp chiếm 30%, phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30-40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

– Thứ năm, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc bất động sản cao cấp trên địa bàn TP.HCM tăng mạnh so với năm 2017.

Theo báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.

So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20-30%, phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

– Thứ sáu, hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn.

Cụ thể, số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho này gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường, hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

– Thứ bảy, do chưa có Nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT.

Ngày 7/3/2017, Thủ tướng đã có Văn bản số 342/TTg-V.I chỉ đạo về việc tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg.

Từ đó, các dự án có sử dụng đất công đã bị tạm ngừng triển khai thực hiện. Trong các dự án này, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, có dự án đang đầu tư xây dựng dở dang, có dự án đã chuyển nhượng, có dự án đã liên doanh hoặc hợp tác đầu tư, có nhiều dự án chưa cấp sổ đỏ cho người mua nhà…

Ngày 28/12/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT, chỉ đạo nguyên tắc xử lý đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018.

Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính có trách nhiệm hoàn thiện dự thảo Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo đúng Nghị quyết số 119/NQ-CP ngày 09/09/2018 của Chính phủ.

Nghị quyết 160/NQ-CP đã giải quyết được một phần điểm nghẽn đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018, để giúp đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án.

Nhưng vấn đề cấp bách hiện nay là cần sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

– Thứ tám, tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp.

Hiện tại, TP.HCM có khoảng 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết.

Tranh chấp chủ yếu xoay quanh các nội dung về (1) Việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ thu phí quản lý vận hành chung cư; (2) Về sở hữu chung, sở hữu riêng; (3) Về chất lượng công trình; (4) Về quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng; (5) Về an toàn phòng cháy chữa cháy; (6) Về đại hội chung cư, hội nghị chung cư bầu ban quản trị chung cư và chất lượng hoạt động của ban quản trị…

Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019.

– Thứ chín, sốt ảo giá đất nền.

Năm 2017 và 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin giả về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới… trên các phương tiện thông tin để thổi giá đất, tạo sóng trên thị trường bất động sản nhằm trục lợi.

Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

– Thứ mười, đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng.

Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26/3/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người.

Vụ cháy này có gây tâm lý bất an nhưng đã góp phần tích cực làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, các ban quản trị chung cư, các sở ngành, lực lượng phòng cháy chữa cháy…

Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy là vấn đề quan trọng hàng đầu vì tốc độ đô thị hóa ở nước ta tăng rất nhanh và lựa chọn sống trong chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu của người dân TP.HCM.

Tổng hợp – DK 

Xem thêm

• Đất Vũng Tàu sẽ hút “ào ào” nhà đầu tư?
• Thị trường bất động sản Việt 2019: Cơ hội và thách thức